[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]③매수인의 대금지급의무

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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법원은 대금지급기한을 정하면 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지해야 한다. 공동매수의 경우에 공동매수인의 대금지급의무는 성질상 불가분채무이므로(대법원 2012. 3. 9.자 2011그316 결정), 전원에 대하여 대금지급기한의 통지를 해야 한다.

매수인이 대금지급기한까지 대금을 지급하지 못하면 매수인은 매수인으로서의 지위를 상실하고 보증금을 반환받지 못하며 재매각절차에서 매수신청을 할 수 없게 되는 등 손해가 크고, 한편 이 통지가 적법하지 못할 경우에는 그 후의 재매각절차에 대한 중대한 하자가 되므로 통지는 신중을 요한다. 통지는 매수신청서에 적힌 매수인의 주소·거소 또는 사무소에 하면 되고, 매수신청 후에 새로운 주소나 거소를 신고한 경우에는 그곳으로 통지한다. 통지는 상당하다고 인정되는 방법으로 할 수 있고, 반드시 송달의 방법으로 할 필요는 없다. 통지를 한 때에는 법원사무관 등은 그 취지 및 통지의 방법을 기록에 표시해야 한다. 이상의 방법으로도 통지를 할 수 없을 때는, 직권으로 공시송달을 해야 한다.

대금지급기한의 변경은 매수인의 신청에 의한 경우와 법원의 직권에 의한 경우가 있다. 매수인에게 신청권이 있는 것은 아니므로, 설령 신청이 있더라도, 직권발동을 촉구하는 의미 이상은 아니다. 법원의 직권에 의한 변경은, ① 대금지급기한 통지 후 물건명세서에 적힌 매각조건에 변경이 있는 것으로 밝혀진 때, ② 매수인이 매각허가결정 확정 후 천재지변, 그 밖에 매수인이 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손되었거나 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동되었다고 주장하면서 매각허가결정 취소신청을 하였는데 그 진위의 조사에 상당한 시간이 필요한 때 등의 경우에 한다. 어느 경우이든 대금지급기한의 변경이 있으면 이를 다시 매수인이나 차순위매수신고인에게 통지한다.

대금은 현금으로 지급해야 한다. 금융기관이 발행한 자기앞 수표는 현금에 준한다. 대금지급기일제도 하에서는 대금의 분할지급이 허용되지 않았으나, 현행 대금지급기한제도 하에서는 허용하지 않을 이유가 없다. 여럿이 공동으로 매수한 경우에 각자 매수한 지분에 해당하는 금액을 지급하는 경우가 이에 해당할 것이다. 그러나 공동매수인은 매각대금 전액에 관하여 불가분채무를 부담하므로(대법원 2012. 3. 9.자 2011그316 결정), 일부 매수인이 자기의 부담부분에 해당하는 금액을 전액 지급하더라도 이는 매각대금 전액에 대하여는 일부 지급에 불과하다. 따라서 다른 공동매수인이 자기의 부담부분에 해당하는 금액을 지급하지 않은 경우 결국 해당 부동산 전부에 대하여 매각대금을 지급하지 않은 것이 된다. 동일 절차에서 동일인이 여러 부동산을 분할매각에 의하여 매수신청을 하여 매각허가결정이 있었던 경우에 이는 각 부동산 별로 매수를 한 것이므로, 매수인은 일부의 부동산에 대한 매각대금만을 지급해도 된다.

매각허가결정에 표시된 매수인이 그 결정선고 전 또는 선고 후에 사망한 경우에 그 결정은 상속인에 대하여 효력이 미치므로, 상속인은 가족관계증명서 등을 첨부하여 상속개시가 있었다는 사실을 신고하고 상속인의 명의로 대금을 지급할 수 있다.

매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 내야 할 금액은 매각가격에서 매수보증금을 제외한 금액이다. 매수인이 지급해야 할 매각대금은 매각허가결정서에 적힌 매각대금일 것이나 매수신청의 보증으로 받은 금전은 매각대금에 넣도록 되어 있으므로, 매수보증금이 금전일 경우에는 매각대금에서 이를 공제한 잔액만을 실제로 지급하면 된다. 금융기관 발행의 자기앞수표는 금전이 제공된 경우와 같이 보면 될 것이다.

한편 매각대금 완납 후 매각허가결정에 대한 추완항고가 받아들여진 경우 적법한 매각대금의 납부가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부와 관련하여, 판례는 공유자에 대한 통지 누락 등 경매절차 상의 하자로 인하여 매각허가결정에 대한 추완항고가 받아들여지면 매각허가결정은 확정되지 않으므로, 그 이전에 이미 매각허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 매각대금 납부기일을 정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하도록 하였더라도, 이는 적법한 매각대금의 납부가 될 수 없다(대법원 2002. 12. 24.자 2001마1047 전원합의체 결정)고 하였다.

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