[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 경매사고를 줄이는 방법 ①철저한 권리분석

  • 오피니언
  • 사외칼럼

[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 경매사고를 줄이는 방법 ①철저한 권리분석

  • 승인 2021-02-09 10:23
  • 신문게재 2021-02-10 10면
  • 박병주 기자박병주 기자
신동렬 변호사
신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사
열심히 경매 공부하고 발품 팔아서 어렵게 물건을 낙찰받았는데 물건분석과 권리분석을 잘못하거나 경락잔금을 마련하지 못해 소중한 입찰보증금을 날리는 경우가 있다. 또는 입찰서류를 잘못 작성해 보증금을 몰수당하는 경우도 있다. 그럼 부동산 경매에서 이러한 경매사고를 미연에 방지하고 줄이는 방법은 없을까?

경매 사고를 방지하고 줄이기 위해서는 먼저 권리분석을 철저히 하는 것이다. 즉 경매에서 가장 기본은 철저한 권리분석이다. 권리분석을 잘못해 낙찰 후 '아차' 하는 분들이 많다. 제아무리 좋은 물건이라 하더라도 권리분석을 잘못해 해결 방법이 없거나 추가로 자금이 들어가는 경우가 있다면 큰 낭패가 아닐 수 없다. 부동산 경매 경우 부동산상의 권리의 흠에 대한 위험은 모두 낙찰인이 부담하는 것이 원칙이다. 그러므로 입찰 과정에서 경매 부동산상의 권리에 따른 법률적 위험을 분석해 예상치 못한 손해를 미리 방지하여 안정적인 수익성이 확보된 입찰에 응하기 위해서는 권리분석이 필요하다.

특히 권리분석을 잘못해 경매사고를 당하는 흔한 경우로 임차인의 보증금 인수 여부를 잘못 판단해 낙찰받는 경우이다. 즉 선순위 임차인이라는 이유만으로 당연히 배당을 받게 돼 인수할 보증금이 없다고 착각하는 경우이다. 보통 선순위 임차인이 배당요구 자체를 하지 않았으나 배당요구를 한 것으로 잘못 판단한 경우, 임차인이 배당요구를 한 것까지는 확인했으나 이후 배당요구를 취소한 것을 확인하지 못한 경우, 우선 배당을 받는 당해세의 금액이 예상보다 커서 임차인의 보증금을 일부 또는 전액 인수해야 하는 경우 등이 이에 해당한다. 인수해야 하는 보증금이 적다면 그나마 다행이겠지만 금액이 큰 경우라면 입찰보증금을 날리면서라도 포기해야 경우가 발생한다. 매각물건명세서, 문건송달 내역 등을 꼼꼼하게 확인하고 체크 하지 않을 때 이러한 실수들이 발생한다. 낙찰받고 안타까워하지 않으려면 두 번 세 번 꼼꼼하게 확인하고 입찰에 임하도록 해야 한다.

특히 대항력이 인정되는 선순위 임차인이 배당요구를 안 한 경우 입찰자 입장에서는 가장 임차인이 아닌지 의심을 하게 된다. 그런데 원칙적으로는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권은 매수인이 그 부담을 인수하며, 보증금반환채권도 인수한다. 즉 배당요구하지 않은 대항력 있는 임차인의 경우와 배당요구 하였으나 임차보증금 일부만 배당받은 대항력 있는 임차인의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다. 따라서 가장 임차인인지 여부에 대해 사전에 여러 가지 자료를 조사해 보고 가장 임차인이라는 확신이 없으면 입찰을 하지 않는 것이 바람직하다.



최근 한 사건에서 대항력 있는 선순위 임차인이 가장 임차인이라고 잘못 판단하고 입찰한 사례가 있었다. 매각물건명세서 등의 임대차관계란에 점유자 이름과 전입신고 날짜만 있고 임차보증금이나 차임 등에 대해서는 아무런 언급이 없고 등기부상으로도 별문제가 없다고 생각하고 감정가 1억7000만 원인 오피스텔을 9770만 원에 단독 입찰해서 낙찰받은 사례이다. 낙찰인은 입찰 전에 중개업소에 시세를 알아보니 2억 원 정도 나간다고 해서 저렴하게 낙찰받아서 전세나 월세를 주었다가 시세차익을 남길 의도로 입찰한 것이다. 낙찰을 받아 잔금을 치르고 소유권이전등기를 한 다음 명도를 위해 내용증명을 임차인에게 보냈는데 임차보증금 1억2000만 원에 확정일자까지 받아 놓은 사실을 알게 됐다. 즉 대항력 있는 선순위 임차인이 가장 임차인이 아니고 진정한 임차인이었던 것이다. 결국, 권리분석을 잘못하여 1억2000만 원의 금액을 인수해야 하는 상황이다.

이와 같이 잘못된 권리분석은 금전적 손실을 의미하는 것으로 그 손실을 방지하고 성공적인 경매를 위해서는 정확한 권리분석이 뒤따라야 한다. 경매를 처음 배우는 입장에서는 경매와 관련된 각종 법률이나 용어가 생소해서 권리분석이 어렵게만 느껴질 것이다. 그러나 권리분석은 경매의 가장 기본이 되는 분석이자 성공 여부를 가름하는 지표이다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

중도일보(www.joongdo.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포 금지

기자의 다른기사 보기

랭킹뉴스

  1. [이진숙 교육부 장관 후보자는] 거점국립대 첫 여성총장… 미래인재 육성·교육 균형발전 기대
  2. 취임한달 영호남 챙긴 李대통령 충청만 박탈감
  3. 교육청-학교 책임 떠넘기기? "대전가원학교 지금 당장 휴업하라"
  4. [사건사고]물놀이 50대 다이빙 후 하반신 마비호소…교통사고 70대 운전자 사망
  5. '다시 집, 다시 학교로' 학업중단 위기 청소년 품는 대전교육청 남학생가정형Wee센터
  1. 이진숙 교육장관 후보자 첫 출근 "서울대 10개 만들기, 사립대·지방대와 동반성장"
  2. 4년제 대학 신입생 74.7%가 일반고 출신… 기회균형선발 9.3%
  3. '개원 53년' 조강희 충남대병원장 "암 중심의 현대화 병원 준비할 것"
  4. 갑천 국가습지 보전대책 본격화…교란식물 제거·울타리 설치
  5. 재료연 AI가 실험하는 자율실험실·전기연 대형 시험설비 현장 가 보니

헤드라인 뉴스


일제시대 보문산별장 복원… 한·일교류 상징시설 될까

일제시대 보문산별장 복원… 한·일교류 상징시설 될까

일본인이 조선의 온돌과 일본의 다다미를 결합해 보문산에 지은 별장의 복원 공사가 완료됐다. 별장 주변에 나무를 심어 조경 복원만 남겨두었으며, 쓰지 만타로의 아들이면서 대전에서 나고 자란 쓰지 아츠시(87) 씨의 바람대로 일본과 한국 교류의 상징이면서 시민 휴식시설이 될 수 있을지 주목된다. 대전시 공원관리사업소는 보문산 야외음악당에 오르는 길목에 있는 쓰지 만타로(1909~1983)가 지은 근대식 별장의 복원을 최근 마쳤다고 밝혔다. 보문산 중턱에 정남향으로 세워진 2층 건물로 현관과 햇볕 잘 드는 테라스를 겸한 복도, 침실 1·..

대전시 스포츠 마케팅 매력에 `흠뻑`
대전시 스포츠 마케팅 매력에 '흠뻑'

지역 연고 프로야구단인 한화이글스의 성적과 인기가 치솟으면서 대전시가 이를 활용한 도시마케팅에 적극 나서고 있어 주목을 끈다. 6월 30일 대전시에 따르면 시는 7월 1일 한화이글스 소속 류현진 선수를 대전시 홍보대사로 위촉한다. 이와함께 류현진·오상욱 선수-꿈씨패밀리 굿즈 공동브랜딩 업무협약을 체결할 예정이다. 홍보대사는 도시브랜드 위상을 높이고 대내외 시정 홍보를 강화하기 위해 지정한다. 대전시는 펜싱황제 오상욱과 트롯가수 김의영, 축구선수 황인범, 배우 이필모 등 20여명을 홍보대사로 위촉했다. 메이저리그에서도 뛰어난 활약을..

전국 준공 후 미분양 늘어나는데 충청권은 소폭 `감소`
전국 준공 후 미분양 늘어나는데 충청권은 소폭 '감소'

전국적으로 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'이 증가하고 있는 가운데, 충청권은 소폭 감소한 것으로 나타났다. 국토교통부가 30일 발표한 '5월 주택통계'에 따르면 5월 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만 7013세대로 전월보다 2.2%(591세대) 늘었다. 이는 2013년 6월(2만 7194세대) 이후 11년 11개월 만에 가장 큰 규모다. 준공 후 미분양은 2023년 8월부터 22개월 연속 증가세를 이어가고 있다. 준공 후 미분양은 지방에서 두드러졌다. 2만 2397세대로 83% 비율에 달했다. 지역별로 보면, 대구가..

실시간 뉴스

지난 기획시리즈

  • 정치

  • 경제

  • 사회

  • 문화

  • 오피니언

  • 사람들

  • 기획연재

포토뉴스

  • 대전사랑카드 7월1일부터 본격 운영 대전사랑카드 7월1일부터 본격 운영

  • 더위 피하고 밥값 아끼고…구내식당 ‘북적’ 더위 피하고 밥값 아끼고…구내식당 ‘북적’

  • 무더위 날리는 물줄기 무더위 날리는 물줄기

  • ‘장마철 타이어 점검은 필수입니다’ ‘장마철 타이어 점검은 필수입니다’