[더함께] 양도소득세, 기본틀만 알아도 '세금 까막눈'은 면한다

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사무소 대표)

요즘에는 포털 사이트에 양도소득세 계산하는 방법을 검색해보거나, 국세청 홈텍스 홈페이지 또는 부동산정보 홈페이지에서도 양도소득세 계산기를 이용하여 손쉽게 양도소득세를 산출해 볼 수 있다. (국번 없이 126 전화 세금상담.)

물건 번지수와 면적, 현재 보유주택 수, 취득일과 양도일, 취득가액과 양도가액을 기입하여 간편한 산출이 가능하다.

하지만 아는 듯 하면서도 모르는 듯한 그 느낌. 깔끔하게 정리는 안 되고 인터넷에 검색해보면 많은 숫자들만 머릿속에 둥둥 떠다닌다.

2년 이상 보유, 양도차익 1200만원, 양도세 기본세율 6%, 2주택자 중과세율 10%, 누진공제 108만원, 미등기양도 70% 등등…… 머릿속에 복잡한 내용들이 떠다닌다.

필자는 오늘 양도소득세를 어떻게 계산하는지 간단한 예를 들어 설명해 보려 한다.

양도세 산출하는 기본 틀만 알아도, 양도하는 경우가 바뀌면 금액과 세율만 바꿔서 적용하면 된다. 그리고 어떤 경우에는 비과세가 되는지 일시적2주택자는 어떤 경우에 해당하는지 알아보도록 하자.

여기 H아파트가 있다. 2016년 3월, 4억에 매수한 아파트를 2018년 4월에 4억1000만원에 매도한다면? 보유기간 2년 넘었으니 기본세율(6~42%) 적용되며 4억1000만원에서 취득가액 4억을 빼고, 취등록세, 중개수수료 등 기타 필요경비 제하면 양도차익 500만원이라 하고 기본공제 연250만원(1년에 한하여 인적공제) 하면 과세표준 250만원을 쉽게 계산할 수 있다. 여기에 과세표준 1,200만원 이하는 기본세율 6%적용이므로, 250만원X6%는 15만원. 산출세액 15만원 나온다. 보유기간이 달라지고, 금액이 달라지면, 세율만 바꿔서 곱해주면 쉽게 양도소득세 산출 가능하다. 아래 표를 참고하면 된다.

단, 1세대 1주택(9억원 이하)은 보유기간 2년 이상일 경우 양도소득세 비과세이다.(단, 조정대상지역 내에서는 2017년9월19일 이후 양도분부터 주택 취득시, 2년이상 거주해야 비과세이다.)

1세대 1주택자가 기존주택A 취득일로부터 1년 이상 지난 후, 새로운 주택B을 취득하며 1세대 2주택이 된 경우에는 B 취득일로부터 3년 이내 2년 이상 보유한 A를 매도하면 일시적 2주택자에 해당되어 비과세이다. 기준일은 양도시점이다. 잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날이다. 비과세되는 일시적 2주택자의 경우에 대해 더 알아보자.

1)혼인

결혼으로 인하여 2주택자가 된 경우, 두 주택 중 2년이상 보유한 주택을 결혼 한 날로부터 5년 이내 팔면 비과세이다.

2)노부모 부양

부모님이 만 60세 이상이고 부양으로 인해 세대를 합치게 된 경우, 두 주택 중 2년이상 보유한 주택을 (단, 9억원 이하) 10년 이내 팔면 비과세이다.

3)증여

증여를 받아 2주택이 된 경우, 증여 받은 날로부터 3년이내 보유하던 기존주택을 팔면 비과세이다.

4)매매

매매로 인해 2주택이 된 경우, 새로운 주택 취득일로부터 3년이내 보유하던 기존주택을 팔면 비과세이다.(단, 기존주택 매입일로부터 1년 이후 새로운 주택을 구입한 경우)

5)상속

상속은 내 의지와 관계없이 소유하게 된 경우이다. 기간과 상관없이 2년이상 보유한 기존주택을 팔면 비과세이다.

6)취학 및 지방발령

취학 및 지방발령으로 인하여 2주택자가 된 경우, 사유 해소된 날로부터 기존주택을 3년이내 팔면 비과세이다.

이지선(더함께 공동리더, 명가공인중개사무소 대표)

*'더함께'는 대전·세종 공인중개사 및 기타 전문직 등의 협업공동체로 공인중개사 및 관련 전문직 밴드모임이다. '더함께'는 매주 화요일자에 고정 칼럼을 게재, 부동산 정책 등 우리사회의 각종 현안에 대해 전문직 종사자들의 다양하고 깊이 있는 의견을 나누는 공간이 되고자 한다.