세종 2-4生 특별계획구역 미개발지 운명은…"현시점 사업성 낮아"보고서

행복청 미공급 블록 개발전략 고민
백화점·호텔 등 현시점 공급 "사업성 낮아"
분양형 상업·주거시설 반영 "정체성 훼손"우려

세종시 2-4생활권 중심상업업무지구 내 백화점 부지(특별계획구역1)에 산책로 조성사업이 진행되고 있다. 백화점부지 개발 전까지 LH와 세종시는 이곳을 꽃과 나무로 단장해 시민들에게 개방된다.

세종 2-4 생활권 어반아트리움 주변 미공급 특별계획구역 5개 필지가 주변 여건 미성숙으로 현시점에 개발 사업성이 낮다는 용역기관의 분석이 제기됐다.

상가와 오피스텔, 주거시설 등 분양형 시설을 대폭 확대해 수익성을 보완할 수 있다는 대안을 함께 제시했으나, 공실 문제를 더 키우고 도시특성을 헤칠 수 있다는 지적도 나왔다.

행정중심복합도시건설청은 최근 2-4 생활권 내 특별계획구역 중 미공급 블록의 공급전략을 검토하는 연구용역을 완료했다.

세종시 나성동 2-4 생활권은 쇼핑과 호텔, 컨벤션 등의 기능을 수행하도록 계획된 상업·업무 중심지역으로 지난해 어반아트리움 P1~P5 블록을 개장했다.

백화점과 아울렛·복합문화시설 목적의 용지(25만6000㎡)를 비롯해 호텔과 컨벤션 기능의 특화 3구역(2만5784㎡), 상업업무용지의 특화 4구역(2만2662㎡), 주상복합의 특화 5구역 2개 필지(20만3000㎡)가 각각 토지를 공급하지 않아 미개발구역으로 남아 있다.

이번 연구용역을 수행한 델코리얼티그룹은 이들 2-4 생활권 미공급 특별계획구역에 개발 사업성이 상당히 낮다고 평가했다.

1600억 원을 웃도는 백화점 부지에 토지비를 비롯해 미공급 필지마다 건축공사비, 준공 후 예상 수익률을 고려했을 때 현시점에서 지금의 기준으로 토지공급 시 민간사업자는 수익을 창출하지 못할 것으로 전망했다.

보고서에서는 민간사업자의 초기 사업성 확보를 위해 민간사업자의 분양 시설을 확충해야 한다는 의견을 개진했다.

수익형 주거와 오피스텔, 분양형 호텔을 도입하고 비수익시설의 공공재원을 투입하는 경우에만 적정 사업성을 확보할 수 있다는 결론을 제시했다.

기존 200실 규모에서 공급이 계획된 오피스텔을 900실까지 확대하거나 공공지원금 지원, 분양형 주거시설 도입 시 사업성을 높일 수 있다고 설명했다.

이를 바탕으로 상업시설 공실 해소를 전제로 2-4 생활권 백화점 등 상업시설 토지 공급 가능 시기를 2027년으로 분석했다.

2-4 생활권 중심상업업무지구에 다른 생활권에 이미 확보된 분양시설을 추가로 반영하자는 제안으로 특별계획구역에 취지가 흔들릴 수 있다는 반론도 있다.

한국감정원이 지난해 행복도시 상권에 위치한 전체 217개 건물을 조사한 결과 이 중 208개 건물이 개인에게 분양된 상가로 구성된 집합건축물이었다.

행복도시건설청 관계자는 "정책을 수립하기에 앞서 검토사항을 파악하기 위한 참고자료 목적의 용역으로 보고서 밖의 여러 사안을 함께 생각해야 한다"라며 "행복도시를 계획대로 조성하면서 2-4 생활권을 활성화하는 방안을 찾고 있다"라고 설명했다.
세종=임병안 기자 victorylba@