[오늘과내일] 주택가격은 안정화 될 것인가?

이동환 세무사

이동환 세무사

지난달 17일 정부는 주택시장안정화대책이라는 21번째 부동산정책을 발표했다. 이번 대책에선 법인의 주택 보유에 대한 규제를 포함해 토지거래허가구역지정, 조정지역, 투기과열지구 신규 지정, 전세대출 제한 등 강력한 규제방안이 도입됐다. 그리고 이번 대책을 벗어난 지역의 부동산시장 과열 등이 나타나면 추가적인 규제를 내놓겠다고 밝혔다.

집값은 기필코 잡겠다던 현 정부의 공약이 있었다. 21번째 부동산정책이라니 그 의지는 분명해 보인다. 그러나 대책이 발표되고 규제지역이 선정될 때마다 주택가격은 상승해왔다. 6·17대책 후 얼마 지나지 않았지만, 주택 가격의 오름세는 여전해 보인다.

부동산에 대해 과세하는 방식은 거래세와 보유세로 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 거래세는 거래단계에서 부과하는 세금으로 거래 차익에 대해 부과하는 양도소득세와 부모 등에게 무상으로 받는 경우 상속세, 증여세, 또 등기 시 부과하는 취득세 정도로 볼 수 있다.

보유단계에서 부과하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다. 이렇게 다양한 세목이 존재하며 현 정부에서는 세율과 과세 대상 조정을 통해 다주택보유를 억제하고 주택투기로 생겨난 차익에 대해 높은 세율을 부과하여 이익의 상당 부분을 국고로 귀속시키려 하고 있다.

거래단계의 세금이 늘어나는 경우 매도인은 본인이 부담할 세금에 대해 매수인에게 전가하려고 한다. 매도인 입장에서는 자산을 매각해 이사를 하거나 재투자를 할 것이므로 규제가 발표되기 이전의 주택가격에서 본인이 부담해야 할 추가 세금을 매매가격에 포함해야 매각하려는 경향이 생긴다. 당연히 시장에 등장하는 매물의 가격은 상승한다. 이 지점에서 착시현상이 생기게 된다. 매수인들은 이를 주택가격 상승 시그널로 인지해 이 시장에 뛰어들 수 있다. 애초에 수요가 없다면 모를까 생활 인프라, 추가 상승기대감 등 누구나 선호하는 지역에서의 가격상승은 매수심리 증가로 이어질 가능성이 크다.

우리나라는 부동산의 보유단계에서 부담할 세금이 미국 등에 비해 낮은 편이다. 물론 나라마다 발전방향이 다르고 과세체계가 다르기 때문에 이를 동일 선상에서 비교하는 것은 바람직하지 않다. 뉴욕시와 서울을 세 부담 중 보유 시점의 세금만 비교했을 때 세 부담의 차이는 약 3배 정도 차이를 보인다. 다만 미국은 취득 시점에 등록비용을 제외한 별다른 세 부담이 없어 이를 고려하면 그 차이는 상당 부분 줄어들지만, 여전히 우리나라가 낮은 보유세를 부담하고 있다.

최근 이러한 보유세를 인상하려는 움직임이 보인다. 보유단계의 세금이 늘어나면 이를 임차인의 월세에 전가하는 경향이 생긴다. 전세가 대부분인 우리 주택시장에서는 전세가격상승 또는 반전세, 월세전환 등의 형태로 시장이 변화할 가능성이 크다. 임차인은 가계소득에서 주거비용이 차지하는 비용이 급격히 올라가는 문제가 발생한다.

정상적인 부동산 가격이라는 것은 어떻게 기준 잡느냐에 따라 다르겠지만, 주택 수요와 공급이 충분한 상태에서 형성된 시장가격을 의미한다고 본다. 세금 역시 시장의 구성요소이므로 영향을 미치겠지만, 세금으로 시장가격을 통제할 수 있다는 생각은 바람직해 보이지 않는다.

현 정부가 생각하는 주택가격안정의 의미는 알 수 없으나 규제의 방향이 앞으로도 같다면 주택시장이 안정화는 요원해 보인다. 부동산 투기수요를 억제하고 그 이익을 환수하는 것은 환영할 일이다. 다만 어떠한 행위까지를 투기적 행위로 볼 것인가에 대해 어떠한 사회적 합의도 이뤄진 적이 없이 그 범위를 점점 넓혀나가고 있다.

적폐청산이라는 이름으로 가진 자의 부를 빼앗아 나눠야 정의라고 주장한다면 얼마큼 가진 자까지가 적폐인지 규정할 수 있어야 한다. 정권의 뜻과 반한다 해서 모두 적폐라고 한다면 그것이야말로 선동이며 독재가 아닐까. 적폐라는 자극적이고 모호한 단어로 감정을 앞세운 경제정책의 실행이 과연 주택시장을 안정시킬 수 있을지 심히 걱정되는 밤이다. /이동환 세무사