[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②부동산경매 매각 허가에 대한 이의신청

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

매각 허가에 관한 이의 사유로, 최고가매수신고인이 '부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때'를 들 수 있다. 다만 이 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한하여 매각을 허가하지 아니한다.

여기서 '부동산을 매수할 능력이 없는 때'란 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인과 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니며, '부동산을 매수할 자격이 없는 때'는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미한다(대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정). 예를 들면 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권의 경우 어업권 이전의 인가, 사회복지법인이 그 기본재산을 매도하는 경우 보건복지부 장관의 허가를 말한다(대법원 2007. 6. 18.자 2005마1193 결정).

또한 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한때도 이의 사유가 인정된다. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 탈법행위로서 제3자인 다른 사람의 명의를 빌려 매수 신고를 함으로써 최고가매수신고인이 된 때를 의미한다. 이 경우에도 마찬가지로 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한하여 매각을 허가하지 아니한다.

한편 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람이거나 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 또는 이러한 행위를 교사한 사람의 어느 하나에 해당되는 때에도 이의신청을 할 수 있다.

최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에도 이의신청을 할 수 있다. 현황을 반영하지 않은 감정평가에 기하여 최저매각가격을 결정한 때, 최저매각가격의 결정내용 및 그 절차에 중대한 잘못이 있는 때(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정), 일괄매각의 결정절차 또는 결정 자체에 중대한 위법이 있는 때, 매각물건명세서에 기재할 사항에 중대한 흠 또는 그 기재 내용에 중대한 오류가 있거나, 현황조사의 생략 등 그 작성절차에 중대한 하자가 있는 경우이다.

판례는 "일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 누락 부분의 가액, 후순위 근저당권자의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 낙찰을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 판단될 수 있다."라고 판시하였다(대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정).

한편 판례는 "경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다."라고 하였다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).

판례는 "물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것"이라고 하면서, 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 경락대금에서 배당받지 못하고 경락인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 입찰물건명세서에 기재하지 않은 것은 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당하지 않는다고 하였다(대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정).