[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]③부동산경매 매각 허가에 대한 이의신청

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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매각 허가에 대한 이의신청 사유로 민사집행법 제121조 제6호는 '천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때'를 규정하고 있는데, 이 경우에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다.

매각부동산이 천재지변이나 자기가 책임질 수 없는 사유로 물리적으로 현저하게 훼손된 경우의 예로 매각부동산이 수용된 경우를 들 수 있다(대법원 1993. 9. 27.자 93마480 결정). 훼손은 최고가매수신고인, 매수인 '자신의 책임으로 돌릴 수 없는 사유에 의한 부동산 훼손'이어야 한다. 물론 부동산의 훼손이 경미한 경우에는 매각불허가 신청이나 매각허가결정취소신청을 하는 것은 허용되지 않는다.

여기서 말하는 '부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선 순위 근저당권의 존재로 후 순위 처분금지 가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선 순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지 가처분이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다(대법원 2010. 11. 9.자 2010마1322 결정).

예를 들면 선 순위 근저당권의 존재로 후 순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선 순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우이다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정). 또한, 경매대상 목적물에 예상외 거액의 유치권이 붙어 있는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정).

부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우에도 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가한 경우에 해당한다(대법원 2008. 6. 17.자 2008마459 결정).

매각 허가에 대한 이의신청 사유와 관련하여 유치권의 신고가 있는 경우에 집행법원의 실무는 보통 다음과 같다. 먼저 ①매각기일 이전에 접수되는 경우에는 유치권자 등에게 점유개시시기, 피담보채권액 등을 소명하도록 한 후 물건명세서에 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 명확하지 않다는 내용을 기재해 매각하게 된다. ②매각기일부터 매각결정기일까지 접수되는 경우에는 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 매각을 불허가 하고 새 매각을 한다. ③매각허가기일부터 매각허가 여부 확정 시까지 접수되는 경우 최고가매수신고인으로부터 매각허가에 대한 이의신청 또는 매각허가결정에 대한 항고를 받아 매각허가결정을 취소하고 새 매각을 한다. ④매각허가결정 확정 후부터 대금 지급 시까지 접수되는 경우 매각허가결정의 취소신청을 받아 매각허가결정을 취소하고 새 매각을 한다. ⑤대금 지급 시부터 배당 시까지 접수되는 경우는 최고가매수신고인이 민법 제575조 제1항에 따른 담보책임을 묻는 경우에 한 해 매각허가결정을 취소한다.

반면에 담보가등기에 기한 본등기가 강제경매절차의 매각기일 후에 이루어지고, 가등기에 기한 본등기는 강제경매의 신청 전에 청산절차를 거친 것이라는 입증이 없는 경우에는, 그 담보가등기권자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없고, 그 가등기가 부동산의 매각에 의하여 소멸하되 다른 채권자보다 자기 채권을 우선 변제받을 권리가 있을 뿐인 이상, 가등기에 기한 본등기가 경료되었다는 사정만을 들어서 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동이 있다고 볼 수는 없다(대법원 2010. 11. 9.자 2010마1322 결정).

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