전입 다음날부터 임대차 효력

미등기 주택도 보호받아 공장·창고도 주거용 변경땐 '주택' 인정

●주택임대차보호법 내용은

세입자들을 지켜주는 법이 주택임대차보호법이다. 무주택자가 집주인에게 세를 얻어 사는 경우 법률관계는 민법상의 전세권이나 임대차로 규정된다.

민법상의 전세권, 임대차에 관한 규정은 당사자 사이의 자유의사에 의한 계약을 중시한다. 하지만, 현실에선 임대인의 무리한 요구, 경제적 약자인 임차인이 부당한요구를 강제 당하고 피해를 입는 경우가 빈번하다.

이러한 세입자들을 지켜주는 주택임대차보호법의 적용범위, 보호내용 등에 대해서 살펴보자. <편집자 주>



▲주택임대차 보호법 적용범위=무주택임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차보호법은 1981년 제정됐고 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한해 적용된다.

주거용 건물 즉 주택은 사회통념상 건물로 인정받고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 된다. 시청, 구청 등에 갖춰진 가옥대장, 건물대장의 용도란에 주거용으로 기재돼 있지 않아도 법의 적용을 받는다.

공부상 공장용 건물, 창고용 건물이라도 내부구조를 주거용으로 변경하면 주택으로 인정된다. 또 무허가건물, 건축허가를 받았지만 준공검사를 끝내지 못한 건물도 법의 적용을 받는다.

주택을 건축한 사람은 공사완공 후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를 하지 않아도 주택의 소유권을 취득하는 것이다. 미등기주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 갖고 있다. 주택 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 임

차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것이면 임차주택 일부가 비주거용인 경우도 법의 보호대상이 된다. 주택에 딸린 가게에서 소규모영업 및 공장을 하는 자도 법의 보호대상이 된다.

▲주택임차권의 대항력=주택임대차는 등기가 없어도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때는 다음날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다.

효력이 생긴다는 것은 임대인 이외에도 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미다. 이것은 결국 임대차기간 중 주택의 소유자가 변경돼도 임대인의 지위가 신 소유자에게 포괄적으로 승계된다. 이에 임차인은 계약기간 동안(보증금을 준 경우는 반환받을 때까지) 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있는 권리다.

하지만 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행해졌다면 결과로 경매 등으로 소유권자가 변경된 경우는 임차권은 소멸해 임차인은 신소유권자에게 대항할 수 없다. 주택을 임차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람해 저당권설정이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있다.

▲주택임대차계약기간 2년 보장=주택임대차기간은 당사자가 자유롭게 정한다. 하지만 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 임대차는 기간을 2년으로 본다.

임대차기간을 2년 이하로 약정하면 임대인은 2년 이하의 약정기간을 주장할 수 없지만 임차인은 이를 주장할 수 있다. 임대인이 기간 만료 전 6월부터 1월까지 임차인에 대해 갱신거절의 통지, 조건을 변경ㆍ갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 안하면 기간 만료 시 전 임대차와 같은 조건으로 연장된다. 임대차 기간을 2년으로 정해 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니다. 임차인이 2번 차임을 연체하거나 기타 의무를 위반하면 보호받지 못한다.

▲임차인의 우선변제권 및 최우선변제권=주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 경매 등 환가대금에서 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

임대차계약증서상의 확정일자는 그 날짜가 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하고자 번호, 일자인을 찍는 것을 말한다. 임차인은 일정한 범위의 보증금에 관해 다른 담보물권자보다도 우선해 변제받을 수 있다.

그 범위는 수도권 중 과밀억제권역은 6500만원(일부지역 제외) 이하의 보증금은 2200만원이 우선변제권이 인정, 광역시 등은 5500만원 이하의 보증금은 1900만원, 기타지역은 4000만원 이하 보증금은 1400만원까지 우선변제권이 인정된다.

/조성수 기자 joseongsu@