[세상보기]상가임대차 종료 후 보증금 미수령 시 월 차임액은

송은석 변호사

송은석 변호사

상가건물임대차보호법 제9조 제2항에서는 '임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.'라고 규정하고 있다. 즉 주택이나 상가건물에 대한 임대차관계가 임대차기간의 만료나 합의해지 등에 의하여 종료되었는데도 불구하고 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는 경우에 있어서는 보증금을 전액 돌려받기 전까지는 임차목적물에 대한 임대차 관계가 그대로 유지되어 임차인은 목적물을 적법한 권원에 의해 사용·수익할 수 있도록 하는 규정인 것이다.

그런데 임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있는 동안에 임차인이 임차목적물을 그대로 사용·수익하고 있는 경우에 주변 월 차임 시세가 급격히 오른 경우 월 차임은 얼마를 내면 될까? 이와 관련돼서 대법원에서 최근 선고한 판결이 있어 소개하고자 한다.

임대인 A와 임차인 B는 상가건물에 대해서 보증금 4,200만 원, 월 차임 420만 원으로 정하여 2021. 10. 31.까지 임대 기간을 정하여 임대차계약을 체결했는데, 임대인 A는 2021. 7. 12.자로 임차인 B에게 재건축을 이유로 "임대차기간이 만료되면 갱신하지 않을 것이므로 만료일까지 임대차목적물에 대한 원상회복을 완료하고 부동산을 인도하라"고 통지했고, 이에 대해서 임차인 B는 임대인 A에게 2021. 8. 23.자로 갱신요구 통지를 했다. 이에 재건축으로 인해 갱신이 이루어질 수 없었던 상황에서 임차인 B는 임차 기간 만료일로부터 4개월 후인 2022. 2. 28.경 상가를 임대인 A에게 반환하게 되었다. 이 사건에서 문제 된 것은 임대차계약에서 약정된 월세가 월 420만 원인데, 주변 월세 시세가 상당히 올라 임대인 A는 주변 시세인 월 1,400만 원씩 4개월분을 공제하면 돌려줄 보증금이 없다고 한 것이다. 그러면서 임차인은 월세는 약정된 월 420만 원씩만 공제하여 나머지를 반환하여야 한다고 임차보증금 반환 청구소송을 제기한 것이다.

이에 대해서 1심과 2심은 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 반환하여야 한다고 하면서 "해당 기간 동안의 시가에 따른 차임이 약정 차임과 현격한 차이가 있으니 임대차계약 종료 후 반환할 부당이득금의 액수는 해당 기간 동안의 시가에 따른 차임을 적용해 산정하는 것이 타당하다"고 판시하였다. 즉 반환시점 시세인 월 1,400만원씩 4개월 분의 월세를 공제하고 나면 반환할 보증금이 없다는 취지로 판결을 한 것이다.

하지만 대법원의 판결은 1심과 2심의 판결과는 완전히 달랐다. 대법원은 "상가건물임대차보호법에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제된다"고 하면서 "이는 임대차 기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금 반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것"이라고 판시하였다. 그러면서 "상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다"라고 판시하였다.

위 대법원 판결은 임차인 B는 주변 시세인 1,400만 원이 아닌 약정 월세 420만 원씩 4개월분만 보증금에서 공제하고 나머지는 반환하여야 한다고 판시한 것이다.

이러한 대법원 판결은 동일한 규정을 가지고 있는 주택임대차에서도 그대로 적용될 수 있어 보이고, 주변 월세의 급격한 변동 시점에 계약이 만료되어 보증금을 돌려받지 못하고 있는 경우에 있어서 불합리한 월세 공제를 당하지 않기 위해서는 이 판결을 유의해 볼 필요가 있어 보인다. 송은석 변호사