[부동산] 올해 부동산 시장 첫 평가는?… 매수세 위축 여파 이어져

시장 불확실성 지속돼 매수세 위축 등 영향
매매가 수도권 하락 전환 및 지방 하락 확대
전월세 거래비중 한 달 새 7.7%, 18.6% 늘어
미분양 8월 이후 5개월 만에 7만 세대 상회

올해 부동산 시장은 불확실성이 지속하면서 매수세가 위축 되고, 거래량도 감소한 것으로 모습을 보였다. 이러한 상황에서

부동산은 경제 전반의 흐름을 조기에 파악할 수 있는 중요한 척도로 평가받고 있다. 이에 본보는 KB경영연구소가 발간한 KB 주택시장리뷰 2월호를 통해 시장 분위기와 상황에 대해 짚어본다. <편집자 주>

지역별 주택 매매가격지수 변동률 추이. 사진=KB경영연구소 제공.

▲수도권 하락 전환 지방은 하락폭 확대= 1월엔 매수세가 감소하면서 전국 주택 매매가격 하락세가 지속되고, 거래도 위축됐다. 1월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.12% 하락하며 2개월 연속 하락세를 보였다. 수도권(-0.08%)은 서울에서 상승세가 둔화(2024년 12월 +0.17% → 2025년 1월 +0.05%)되며 지난해 7월 이후 7개월 만에 하락 전환했다. 충청권을 포함한 비수도권(5개 광역시 -0.20%, 기타 지방 -0.15%) 은 하락세를 이어갔다. 특히 대구(-0.39%)·세종(-0.39%)· 경남(-0.28%)·광주(-0.22%)·충남(-0.20%)이 상대적으로 높은 하락률을 기록했다.

보통 서울과 수도권이 상승세가 이어지면 지방도 추후 상승폭이 이어지는데, 현재 서울은 상승세 속 하락 지역이 확대되고 있다. 1월 들어 하락 지역은 25개 자치구 중 9곳으로 2024년 12월(5곳)보다 늘었다. 이에 서울시는 2월 12일 토지거래허가구역을 일부 해제했으며 이는 해당 지역 가격 상승 기대로 이어질 것으로 보이나 시장 불확실성이 커 전체 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 분석이다.

지역별 주택 매매 거래량 추이. 사진=KB경영연구소 제공.

▲매수세 감소로 주택 거래 위축현상 지속= 거래도 마찬가지다. 12월 전국 주택 매매 거래량(4만 6000건)은 전월 대비 6.5% 감소하며 2개월째 5만 세대를 하회했다. 수도권(-7.1%)과 비수도권(-6.0%) 모두 거래량이 감소했으며, 수도권은 8월 이후 5개월째 감소세가 지속됐다.

또 아파트 매매 거래량 감소폭은 축소된 반면, 비아파트 거래량은 감소폭 확대됐다. 즉 아파트 거래가 더 선호된다는 얘기다. 12월 전국 아파트 매매 거래량은 3만 4921건으로 전월 대비 5.6%(비아파트 -9.0%) 감소했다. 전월 대비 감소폭이 수도권은 9.6%포인트 축소됐으나 비수도권은 2.0%포인트 증가했다. 9월 이후 수도권 매수세가 위축되면서 전국적으로 매수자 우위 시장이 지속되고 있는 상황이 이어지고 있다.

지역별 주택 전세가격지수 변동률 추이. 사진=KB경영연구소 제공.

▲수도권 전세 상승 둔화, 비수도권은 하락 전환= 전국 주택 전세가격은 상승세가 지속되고 있으나 상승폭은 크게 둔화했다. 1월 전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.01% 상승하며 지난해 5월 이후 가장 낮은 상승률을 기록했다. 수도권(+0.07%)은 상승세가 둔화되고 비수도권은 하락 전환하면서(5대 광역시 -0.03%, 기타지방 -0.05%) 전국적으로 상승폭이 크게 줄었다. 수도권은 전 지역에서 상승세가 둔화됐다. 또 비수도권은 광주(-0.01%), 충남(-0.10%), 경북(-0.10%), 제주(-0.03%)에서 하락세를 보였다.

전세 수요자의 아파트 선호 현상은 이어지고 있다. 전국 아파트 전세가격은 17개월 연속 상승세다. 1월 전국 아파트 전세가격은 전월 대비 0.02%, 2023년 8월 이후 17개월 누적 3.15% 상승했다. 세부적으로 봤을 때 수도권(+0.09%)은 상승세가 지속된 반면, 5대 광역시(-0.004%)와 기타지방(-0.07%)은 하락했다. 전세가격전망지수는 지난해 12월 이후 2개월 연속 '하락 전망'이 우세했다.

임차유형별 전월세 거래량 추이. 사진=KB경영연구소 제공.

▲대세는 월세? 거래비중 최고치 경신= 전국 주택시장에선 전월세 거래량이 크게 늘고 월세 거래 비중이 최고치를 경신했다. 전국 주택 전월세 거래량은 전월 대비 큰 폭으로 증가했다. 12월 전국 주택 전월세 거래량은 21만 7971건으로 전월 대비 14.0% 늘었다. 지역별로는 전월 대비 수도권(14만 3494건)이 12.5%, 비수도권(7만 4477건)이 17.0% 증가했다. 전체 주택 전월세 거래에서 아파트가 차지하는 비중은 51.7%로 전월 대비 0.8%p 늘었다.

또 월세 거래가 크게 증가하며 월세 거래 비중은 전월세신고제 도입 이후 최고치를 경신했다. 12월 전월세 거래량은 전세가 8만 6032건, 월세가 13만 1939건으로 각각 전월 대비 7.7%, 18.6% 늘었다. 전체 거래에서 월세가 차지하는 비중은 60.5%로 2021년 6월 전월세신고제 도입 이후 최고치를 기록했다. 2024년 비아파트 월세 거래 비중은 69.7%로 전년 대비 4.1%포인트, 최근 5년 평균 대비 17.1%포인트 올랐다.

지역별 미분양 아파트 추이. 사진=KB경영연구소 제공.

▲분양물량 감소에도 미분양 아파트 크게 늘어= 전국 아파트 분양물량은 급감했으나 비수도권 선호 지역 공급으로 청약 경쟁률은 두 자릿수를 기록했다. 1월 전국 아파트 분양물량은 약 1만 세대로 전월 대비 50.3%, 전년 동월 대비 68.7% 줄었다. 최근 수도권이 비수도권보다 분양물량이 많았으나 1월 수도권 분양물량이 전월 대비 80.9% 줄었다.

1월 전국 아파트 청약 경쟁률은 12.4대 1로 수도권 분양 급감에도 전월 대비(8.5 대 1) 올랐는데, 이는 비수도권에서 수요가 상대적으로 높은 청주(충북), 전주(전북) 등에서 공급되었기 때문으로 풀이된다.

반면, 전국 미분양 아파트는 경기 지역에서 크게 증가하며, 8월 이후 5개월 만에 7만 세대를 상회했다. 12월 전국 미분양 아파트(7만 세대)는 전월 대비 약 5000세대 증가했다. 수도권(2503세대)과 비수도권(2611세대) 모두 증가하였으며, 세부 지역별로는 경기·울산 등에서 큰 폭으로 늘었다. 특히 준공 후 미분양 아파트가 크게 증가하면서(전월 대비 2836세대) 건설사 부담이 가중되고 있다.

은행권 주택담보대출 규모 추이. 사진=KB경영연구소 제공.

▲주택담보대출 낮은 증가세 지속= 주택담보대출 증가폭은 확대됐으나 여전히 낮은 증가세가 이어졌다. 1월 은행권 주택담보대출 증가액은 1조 7000억 원으로 전월(8000억 원) 대비 증가폭이 확대됐다. 전세자금대출 잔액은 지난달 소폭 감소하였으나 1월 들어서는 4000억 원이 늘었다. 연초 은행들의 가계대출 취급이 재개되면서 주택담보대출 증가폭이 확대됐으나 2024년 월평균 증가액(4조4000억 원)의 39% 수준으로 낮은 증가세가 지속됐다.

주택담보대출 금리는 상승세를 멈추고 지난해 8월 이후 5개월 만에 하락 전환됐다. 12월 예금은행 주택담보대출 금리(신규 취급액 기준)는 4.25%로 전월(4.30%) 대비 0.05%포인트 하락했다. 은행권 가계대출 관리 조치가 완화되고, 기준금리 인하 효과가 반영되며 주택담보대출 금리가 하락 전환됐다는 분석이다. 11월 주택담보대출 연체율은 0.27%로 전월(0.25%) 대비 0.02%p 올랐다.
조훈희 기자 chh7955@