[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①경매목적물 하자와 담보책임

신동렬 법무법인 올곧음 변호사

신동렬 법무법인 올곧음 변호사

경매로 부동산의 소유권을 취득했는데 경매목적물에 하자가 있다며 경매를 취소할 수 있는지 종종 질문을 받는다. 또는 경매목적물에 하자가 있다며 전 소유자인 채무자를 상대로 하자 부분에 대한 손해배상을 청구할 수 있는지 가끔 상담을 받는다. 이는 부동산경매에서 경매인 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없는 경우에 매도인의 위치에 있는 경매상의 채무자나 채권자에게 담보책임을 물을 수 있는지의 문제이다. 민법에는 매도인의 담보책임이라는 제도가 있다. 매수인이 취득하는 물건이나 권리에 하자가 있는 경우에 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임을 매도인의 담보책임이라고 한다.

민법 제578조는 권리의 하자가 있는 경우에 매매의 일종인 경매에서도 매매의 경우에 준하여 매도인에게 담보책임을 부담시키도록 규정하여 매수인을 보호하고 있다. 즉 강제집행 또는 담보권의 실행으로 행하여지는 경매에서 매수인은 권리의 흠결에 대하여 담보책임을 물을 수 있다. 여기서 권리의 하자란 경매목적물의 전부 또는 일부가 채무자 소유가 아닌 타인의 소유인 경우, 경매목적물의 수량이 부족하거나 일부 멸실된 경우, 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우 등 매매의 목적인 재산권에 하자가 있는 경우를 말한다. 다만 매매의 목적물인 물건의 하자에 대하여는 담보책임을 묻지 못한다.

권리의 하자와 관련하여, 판례는 경매절차에서 제한물권인 유치권이 주장되지 아니한 경우에, 담보목적물이 매각되어 그 소유권이 이전됨으로써 근저당권이 소멸하였더라도 근저당권자인 채권자는 유치권의 존재를 알지 못한 매수인으로부터 담보책임을 추급당할 우려가 있다고 하였다(대법원 2020. 1. 16. 선고 2019다247385 판결).

한편 경매에서 담보책임이 인정되려면 경매절차가 유효하여야 한다. 즉 부동산경매에서의 담보책임은 경매절차는 유효하게 이루어진 경우에 인정되는 것이고, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결). 따라서 피담보채권의 소멸로 저당권이 소멸하였는데도 이를 간과하고 경매개시결정이 되고 그 경매절차가 진행되어 매각허가결정이 확정되었다면 이는 소멸한 저당권을 바탕으로 하여 이루어진 무효의 절차와 결정으로서 비록 매수인이 매각대금을 완납하였다고 하더라도 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다68012 판결). 또한 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결).

경매에서의 담보책임은 공경매의 경우에 한하여 적용된다. 즉 민사집행법상의 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매 또는 국세징수법상의 공매 등과 같이 국가나 그를 대행하는 기관 등이 법률에 기하여 목적물 권리자의 의사와 무관하게 행하는 매도행위만을 의미한다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2014다80839 판결).

판례는 "농지법상 농지에 관한 공매절차에서 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 매수인은 농지법에서 정한 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 이상 소유권을 취득할 수 없고, 공매대상 농지의 원소유자가 여전히 농지의 소유자이므로, 공매절차의 매수인이 위와 같은 사유로 소유권을 취득하지 못하던 중 원소유자에 대한 가압류채권에 근거한 민사집행절차에서 농지를 매수한 매수인이 농지취득자격증명을 발급받고 대금을 완납한 때에는 적법하게 농지의 소유권을 취득하고, 공매절차의 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다. 그러나 이러한 결론은 공매절차의 매수인이 가압류의 처분금지적 효력에 의하여 민사집행절차의 매수인에게 대항할 수 없어 발생하는 것이 아니라, 국세체납절차와 민사집행절차가 별개의 절차로 진행된 결과일 뿐이므로, 공매절차의 매각결정 당시 이미 존재하였던 원인에 의하여 후발적으로 소유권을 취득할 수 없게 되는 경우에 해당하지 아니하고, 이러한 경우에까지 민법 제578조, 제576조가 준용된다고 볼 수는 없다."(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다45207 판결)라고 하였다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬