용인 가로주택정비 ‘속도전’…407세대 공급, 주민 체감 성과로 이어질까

마북동 첫 사업 공사 돌입…김량장 26·27블록까지 잇따라 추진

기흥구 마북동 298-1번지 일원 가로주택정비사업 완료시 조감도 (사진=용인시 제공)

용인특례시의 가로주택정비사업이 계획 단계를 넘어 실제 공사와 인허가 단계로 진입하고 있다.

기흥구 마북동에서는 용인 지역 최초의 가로주택정비사업이 공사 중이고, 처인구 김량장동에서는 27블록이 철거를 앞두고 있다.

또한 인접한 26블록도 건축심의 절차에 들어가면서 노후 주거지를 소규모로 정비하는 사업이 잇따르고 있다.

현재 사업 진행 상황만 보면 용인시가 추진해 온 '소규모·신속 정비' 모델이 가시적인 결과를 내기 시작했지만 정비사업의 성패를 사업 승인이나 착공 여부만으로 판단하기는 어렵다.

■ 첫 사업은 공사 단계…마북동 130세대

가장 앞서 있는 사업은 기흥구 마북동 298-1번지 일원이다.

이곳은 약 6178㎡ 부지에서 추진된 용인시 1호 가로주택정비사업이다. 조합설립인가와 사업시행계획인가 등의 절차를 거쳐 지난해 12월 착공했으며 현재 지하층 골조공사가 진행되고 있다.

완공되면 지하 2층에서 지상 15층 규모의 공동주택 2개 동이 들어선다. 공급 규모는 130세대이며 연면적은 약 2만581㎡다.

시는 대규모 재개발과 달리 기존 가로망을 유지하면서 노후 주택을 정비하는 사업인 만큼, 마북동 사업의 진행 상황은 향후 용인시 소규모 정비사업의 실제 추진 속도를 가늠할 첫 사례가 될 것으로 보인다.

■ 김량장 27블록, 277세대 사업화 눈앞

처인구 김량장동 342-5번지 일원 약 7147㎡ 부지에서 추진되는 이 사업은 2021년 조합설립인가를 시작으로 건축심의와 사업시행계획인가를 거쳤다.

현재 주민 이주가 끝난 상태여서 기존 건축물 철거가 예정돼 있다. 시는 10월까지 철거를 마무리하고 올해 말 착공한다는 계획이다.

계획대로 사업이 진행되면 지하 4층~지상 32층, 3개 동 규모의 공동주택이 조성된다. 총 277세대로 마북동 사업보다 두 배 이상 많은 물량이다.

마북동 사업과 합치면 현재 구체적인 사업이 진행되고 있는 두 곳에서만 407세대의 공동주택 공급이 예정돼 있다.

■ 26블록까지 더해지면 김량장 일대 변화 가능성

김량장 27블록 주변에서는 26블록 사업도 추진되고 있다.

김량장동 341-14번지 일원 6238㎡ 규모인 26블록은 지난해 조합설립인가를 받은 데 이어 올해 8월 말 건축심의를 신청했다.

아직 착공까지는 추가 절차가 필요하지만, 인접한 지역에서 여러 정비사업이 동시에 움직이고 있다는 점에서 주목된다.

개별 사업이 각각 추진되는 방식이라도 일정 규모 이상의 정비가 연속적으로 진행되면 노후 주택 교체뿐 아니라 주차와 보행환경, 생활편의시설 등 주변 주거환경에도 영향을 줄 가능성이 있기 때문이다.

다만 이 역시 사업계획 단계의 기대효과와 실제 완공 이후 나타나는 변화는 구분해서 볼 필요가 있다.

■ '신속 정비'의 진짜 시험대는 공사 이후

가로주택정비사업의 가장 큰 장점 가운데 하나는 대규모 재개발·재건축보다 비교적 작은 규모로 사업을 추진할 수 있다는 점이다. 그러나 사업 규모가 작다고 해서 사업 리스크까지 작은 것은 아니다.

공사비 상승과 금융비용, 조합원 분담금, 일반분양 물량 등에 따라 사업성이 달라질 수 있고, 인허가 이후에도 시공사와의 공사비 협의나 자금 조달 문제로 일정이 늦어질 가능성이 있다.

따라서 용인시가 강조하는 '신속한 행정 지원'이 실질적인 성과로 인정받기 위해서는 사업별로 당초 계획과 실제 진행 상황을 비교할 필요가 있다.

마북동 사업은 예정된 준공과 입주가 이뤄지는지가 첫 번째 관문이고, 김량장 27블록은 올해 말 착공 계획을 지키는지가 중요하다. 26블록은 건축심의 이후 사업시행계획인가까지 얼마나 차질 없이 진행되는지가 관건이다.

■ 공급 세대수보다 '주민에게 돌아가는 결과'

현재 세 사업의 진행 단계는 서로 다르다.

마북동은 이미 공사에 들어갔고, 김량장 27블록은 철거와 착공을 준비하고 있다. 26블록은 인허가 절차의 초입에 해당한다. 따라서 세 사업을 동일한 성과로 묶어 평가하는 것도 신중해야 한다.

특히 향후에는 총사업비와 세대당 사업비, 조합원 분담금, 일반분양 물량과 분양가, 공사비 증액 여부, 준공 예정일과 실제 준공일 등을 공개해 사업의 경제성과 주민 체감도를 함께 따져볼 필요가 있다.

노후 주택을 새 아파트로 바꾸는 것만으로 정비사업의 목적이 모두 달성됐다고 보기도 어렵다. 도로와 주차공간, 보행환경, 생활 인프라, 주변 상권이 함께 개선돼야 주민들이 실제로 변화를 느낄 수 있다.

용인시가 행정절차를 신속하게 처리하고 사업 단계별 지원을 강화하겠다는 입장인 만큼, 앞으로의 평가 역시 '몇 개 사업을 추진했는가'에서 '몇 개 사업을 계획대로 완공했는가'로 이동할 필요가 있다.

용인의 가로주택정비사업은 이제 출발점을 넘어 성과를 입증해야 하는 단계에 들어섰다.

마북동 1호 사업의 준공과 입주가 계획대로 이뤄지고, 김량장 26·27블록까지 차질 없이 사업화된다면 소규모 정비사업이 대규모 재개발의 대안이 될 가능성을 보여줄 수 있다.

반대로 사업비 증가나 일정 지연, 조합원 부담 확대 등이 발생한다면 '신속 정비'라는 장점에도 불구하고 주민들이 체감하는 사업 효과는 제한될 수 있으며, 주민 부담과 주거환경 변화에서 판가름 날 전망이다. 용인=이인국 기자