법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

입찰자는 보통 좋은 입찰 물건을 발견하고 열심히 발품 팔아 권리분석, 현장 조사까지 마친 다음 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아 입찰보증금을 마련하고 법정에 입찰하러 온다. 법정에서 떨리는 마음으로 입찰서류를 꼼꼼하게 작성해서 집행관에게 제출한다. 그런데 입찰서류를 잘못 작성한 것은 아닌지 불안한 걱정이 든다. 모든 입찰절차를 마치고 집행관이 개찰하는데, 만일 개찰에서 제외되거나 입찰이 무효가 된다면 어떨까? 심지어 최고가를 써냈는데 말이다. 아마 정신이 없을 것이다.

부동산 경매 뉴스에 가끔 나오는 기사인데, 경매사고로 자주 등장하는 것이 착오로 '0'을 하나 더 써서 엄청 높게 낙찰받은 경우이다. '누가 이런 실수를 할까?'라고 생각하지만 의외로 빈번하게 발생 되는 실수이다. 즉 경매 초보자는 물론 전문가도 방심하면 일어날 수 있는 간단한 실수로, 입찰서류를 작성하면서 입찰가를 적을 때 순간 방심하여 0을 하나 더 붙이는 경우가 있다. 그 결과는 아주 참혹하다. 재미로 많이 회자 되는 이야기이지만 막상 당사자가 된다고 생각하면 이보다 더 끔찍한 일은 없을 것이다.

그러면 이렇게 착오로 0을 하나 더 써서 엄청 높은 금액으로 낙찰받으면 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있을까? 이에 대하여 대법원은 "최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 민사집행법 121조 각 호 및 124조 1항의 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 그러한 사유로는 매각을 불허할 수 없다."라고 하여 원칙적으로 매각불허가사유가 될 수 없다는 입장이다. 결국, 매각허가결정이 나면 어쩔 수 없이 잔금을 미납할 수밖에 없는 상황에 처하게 되어 입찰보증금을 몰수당하게 된다. 따라서 입찰가격을 기재할 때에는 꼼꼼하게 검토하고 기재해야 입찰보증금을 몰수당하지 않을 수 있다.

입찰은 다수의 매수희망자가 절차에 참가하는 것을 예정하고 있으므로 각각의 입찰의 효력은 입찰표의 기재 자체로부터 외형적·객관적으로 판정할 필요가 있고 입찰표상 형식의 준수가 강하게 요구된다. 이 같은 요구는 엄격하게 적용되어야 한다.

따라서 예를 들면 입찰표 상의 금액의 기재를 임의대로 수정한 경우 그 입찰은 무효가 된다. 즉 입찰표 상의 입찰금액은 수정이 불가능하다. 따라서 입찰금액을 잘못 기재했으면 반드시 입찰표를 새로 받아서 작성해야 한다.

한편 입찰이 무효가 되는 경우로 입찰보증금이 부족한 경우이다. 즉 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인데, 입찰보증금이 단 1원이라도 부족하면 무효처리 된다. 따라서 정확하게 입찰보증금을 준비해서 입찰서류 제출 시에 넣었는지 꼭 확인해야 한다. 일반적으로 입찰보증금은 수표 1장으로 발행받아 제출하는데, 만약 부족하다면 현금을 추가해서 넣어도 된다. 입찰보증금이 많은 경우에는 상관없다. 재경매 사건의 경우에는 입찰보증금이 20~30%이므로 재매각절차 사건인 경우에는 입찰보증금 금액을 잘 확인하여야 한다.

또한 대리입찰이 안 되는데 대리 입찰한 경우에도 그 입찰은 무효이다. 예를 들면 동일 사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우이거나, 동일 물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우에는 입찰이 무효가 된다. 다만, 다른 사건에서 각각 대리인이 되는 것은 상관없다. 대리인이 입찰하는 경우에는 본인의 위임장과 인감증명서가 필요하고, 대리인은 도장 및 신분증을 지참하고 입찰보증금을 준비해야 한다. 이 경우 인감증명서와 위임장에 찍힌 인감도장은 반드시 일치해야 하고, 인감증명서는 6개월 이내에 발급받은 것이어야 한다. 따라서 대리입찰의 경우 위임장이나 인감증명서를 제출하지 않거나 인감증명서가 발급 받은지 6개월이 경과한 경우 그 입찰은 무효가 된다.

그 밖에 해당 경매사건에 입찰자격이 없는 자가 입찰한 경우나 입찰가격이 최저매각가격보다 미만인 경우에도 그 입찰은 무효가 된다. 또한, 하나의 사건에 채무자의 부동산 여러 건이 동시에 진행되는 경우 매각하는 물건이 여러 개이기 때문에 각각의 물건에 대해 물건번호가 부여되는데, 만약 각각의 물건번호를 입찰서류에 기재하지 않는다면 그 입찰도 무효가 된다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

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