[금융]특례보금자리론 출시 눈앞...기존 대출과 뭐가 다른가?

30일부터 1년간 한시적 운영
금리 매력 아쉽지만, 대출 한도 고려하면 이용자 유리

고금리 시대에 주택 구입이나 대출 갈아타기가 필요한 이들을 위한 정책 상품인 특례보금자리론 출시가 일주일 앞으로 다가왔다. 30일부터 1년간 한시적으로 운영되는 정책 상품으로 정부는 39조6000억원 규모의 예산을 투입한다. 금리는 연 4%지만, 소득이나 신혼가구 등 일정 조건을 충족하면 3% 중후반 금리가 가능하다. 집값의 9억원까지 최대 5억원을 대출해 주는 상품이지만 시중금리와 대출 대상에서 제외되는 경우 등 따져봐야 할 부분이 있다. 특례보금자리론에 대해 자세히 알아보자. <편집자 주>



▲특례보금자리론 이렇게 운영된다= 시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서, 서민·실수요자 이자부담이 빠르게 증가하고 있다. 이에 금리상승기 서민·실수요자의 '내집마련'을 돕고 대출금리 변동위험 경감 등 가계부채 질적구조를 개선하기 위해 고정금리 정책모기지 역할 확대가 필요한 상황이다. 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하 주택이 대상이다. KB시세, 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용된다. 소득은 기존 보금자리론(7000만원 이하)과 달리 소득제한은 없다. 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙 필요하다. 자금용도는 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 총 3가지 용도로 구분된다. 주택수는 무주택자(구입용도)·1주택자(상환·보전용도)가 신청 가능하다. 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 것을 조건으로 취급 가능하다. 대출한도는 최대 5억원 이내에서 대출을 받을 수 있다. LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%) 내에서만 취급된다. 아파트가 아닌 연립·다세대·단독주택는 5%포인트, 규제지역은 10%포인트가 추가 차감된다. 단, 실수요자 요건 주택가격 8억원, 소득 9000만원, 무주택자 해당 시 규제지역 차감 적용을 배제한다. DTI는 최대 60% 내에서만 대출이 취급된다. 규제지역의 경우 10%포인트 차감(실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제)된다. 특히 DSR은 미적용이다. 만기는 10·15·20·30·40·50년 6가지로 운영된다. 만기 40년은 만39세 이하 또는 신혼부부혼인 7년 이내, 만기 50년은 만34세 이하 또는 신혼부부만 이용할 수 있다. 대출 기본금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉘며, 최대 0.9%포인트 내에서 금리우대를 별도로 적용한다. 매월 시장금리, 재원상황 등 제반상황을 감안해 대출 기본금리를 조정한다. 우대금리는 저소득청년 우대금리(0.1%포인트)를 신설했으며, 차주특성에 따라 최대 0.9%포인트까지 금리우대가 가능하다. 전자약정 및 등기 시 0.1%포인트, 저소득청년 0.1%포인트, 사회적배려층 0.4%포인트, 신혼가구 0.2%포인트, 미분양주택 0.2%포인트 씩 금리우대가 가능하다. 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환 하는 경우에도 중도상환수수료는 면제될 예정이다.

▲특례보금자리론 궁금한 포인트= 특례보금자리론은 대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 대출신청일로부터 30일 이후 대출실행이 가능하다. 하나의 주택을 구입 하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있다. 두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용 가능하다. 상대적으로 대출금리가 낮고 지원 한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이뤄지고 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요 금액만큼 신청해 지원받을 수 있다. 시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가액을 적용하되, 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우 감정평가액을 적용한다. 비아파트(연립주택, 다세대주택, 단독주택)는 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용하되, 차주가 원할 경우 감정평가액 적용이 가능하다. 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 '주택법' 상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용 불가하다. 분양권·조합원 입주권도 보유주택수에 포함돼 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하나, 구입 용도에 한해 2년 이내 처분하는 조건으로 이용이 가능하다. 특례보금자리론 대출실행 이후 추가주택 취득은 금지된다. 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 하며, 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 3년간 보금자리론 이용이 불가하다. 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용 가능하지만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요하다. 폐업 또는 실직인 경우는 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정해 대출 심사가 가능하고, 휴직자는 휴직 직전 연간 소득으로 심사된다. 본인이 개인회생, 파산면책 및 신용회복지원 등 신용정보(한국신용정보원 제공)가 등록 되어 있는 경우 신청이 불가(단, 해제정보가 있는 경우 신청 가능)하고, 배우자가 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 배우자 소득증빙 필요 시 배우자가 신용정보(개인회생, 파산면책, 신용회복지원 등) 등록된 경우 신청이 불가하다. 차주와 배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있다면, 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론으로 상환이 가능하다 생애최초로 주택을 구입 하는 경우에는, 주택 구입을 위해 충분한 자금을 활용할 수 있도록 대출한도 규제(LTV)를 완화(80%)해 적용한다. 금리는 대출신청시점과 실행시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용한다. 만 40세 미만인 차주는 체증식 상환방식 이용이 가능하나, 50년 만기 대출 시에는 체증식 상환방식을 이용할 수 없다.



▲특례보금자리론 벌써부터 '무용론'= 금융당국의 압박 속에 시중은행들이 대출금리를 앞다퉈 내리면서 특례보금자리론의 금리 경쟁력이 떨어지고 있다. 고정금리형 주택담보대출인 특례보금자리론의 금리는 연 3.75~5.05%다. 하지만 실제로 연 3%대 금리를 적용받기는 쉽지 않다. 우대금리 조건이 까다롭기 때문이다. 4대 시중은행의 지난 20일 기준 고정형 주담대 금리는 연 4.36~6.85%로 하단이 특례보금자리론과 비슷해졌다. 20일 기준 인터넷은행인 케이뱅크의 아파트담보대출 금리는 4.19~5.19%까지 내려갔다. 차주 신용등급에 따라서 금리가 책정되긴 하는데 은행 입장에서는 어차피 담보를 잡고 있기 때문에 대출금리에 큰 영향을 주지는 않는다. 금융권에선 당분간 대출금리 내림세가 이어질 것으로 전망하고 있다. 장점은 대출한도다. 특례보금자리론은 최대 대출 한도가 5억 원에 달하고, DSR 규제가 아닌 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용한다.

일각에서는 추후 특례보금자리론의 금리가 다소 하향 조정될 가능성도 제기된다. 금융당국은 "매월 시장금리, 재원 상황 등 제반상황을 감안해 특례보금자리론의 대출 기본금리를 조정한다는 방침"이라고 밝힌 바 있다.
이상문 기자 ubot1357@