[새해특집]올해 충청지역 부동산 분야별 일기예보는?

신규분양, 맑은 후 흐림… 친수구역엔 비온 뒤 무지개

[2016 새해특집] 충청지역 부동산 분야별 일기예보

총선발 훈풍, 상반기 한파 유예·신규분양 대체로 맑을 듯
원도심엔 국지성 폭우, 주거형 오피스텔엔 먹구름

미국의 금리 인상을 비롯해 정부의 대출 규제 등의 갑작스런 조치가 부동산 시장의 패턴을 뒤엎고 있다. 호황기로 접어들 것이라는 예상과는 달리, 올해 충청지역 부동산 시장을 내다보는 시선에선 희망을 찾기가 쉽지 않은 분위기다.

주택 수급 불균형은 이어지고 장밋빛 청사진을 그려줄 개발수요마저 제자리 걸음 또는 후퇴를 하고 있어 올해 부동산 시장에 대해 낙관해서는 안된다는 게 전문가들의 한결같은 지적이다. 본보는 병신년 신년을 맞아 올 한해 충청지역 부동산 시장 전망을 분야별로 풀어보고자 한다. <편집자 주>

▲지방 부동산 시장 찬서리, 총선 뒤로 유예=충청지역 부동산 시장의 올해 상반기 전망을 어둡게만 바라보기엔 아직 이르다는 평가가 나온다.

오는 4월 13일인 제20대 국회의원 총선거까지는 지방 부동산시장에 찬서리가 유예될 것으로 보이기 때문이다.

정부와 금융당국은 지난해 소득 심사가 한층 강화되는 내용의 새로운 주택담보대출 제도를 발표했다. 올 들어 원칙적으로 주택담보대출을 받을 땐 분할상환과 비거치식 방식이 적용된다는 것.

주택담보비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘는 고부담대출이나 주택담보대출 물건이 3건 이상인 경우에도 해당된다.

또한 소득 심사 시 원천징수영수증(근로소득)을 비롯해 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득 자료를 제출해야 한다. 증빙소득으로 확인이 어렵다면 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득(인정소득)이나 신용카드 사용액, 매출액 등으로 추정한 소득(신고소득)이 활용될 예정이다. 수도권의 경우에는 당장 다음달부터 이 새로운 대출 제도가 적용되지만 지방은 총선 이후인 오는 5월부터 적용된다.

금융권은 비수도권에서 소득증빙 강화 관행이 안착돼야 하는 시간이 필요하다지만 일단 총선 전에는 충청지역 부동산 시장은 어느 정도 기대할 만하다는 얘기다.

더구나 총선이 부동산 시장에 미치는 영향은 예전과 비교해 크지 않을 테지만, 후보자들의 개발 이슈 공약이 지역민들에게 소개될 수 있는 만큼 다소 기대를 거는 분위기도 포착된다.

특정 지역에서는 원도심 사업 등에 대한 이슈를 후보자들이 적극 추진하기만을 기다리는 만큼 총선의 영향권에 포함된다고 해도 과언이 아니다.

이에 부동산 업계에서도 올 들어 무조건 부동산 시장이 침체기로 빠져들 것이라고는 생각하지 않는 분위기다. 직접적으로 총선이 부동산시장의 활성화를 돕는다고 단정할수는 없지만 시기적으로 올 상반기 부동산 시장의 한시적인 기대치는 높은 상황이다.

▲신규 분양시장, 한시름 놓다=금융당국의 부동산 대출 규제 제도에서 신규 분양대상자가 해당되는 집단대출은 제외돼 그나마 신규 분양시장은 한시름을 놓게 됐다.

부동산정보업체인 닥터아파트가 내높은 분양 일정에서 올해 전국에 걸쳐 12월까지 분양이 예고된 아파트는 33만3400여세대에 달하는 것으로 나타났다. 이 가운데 충청지역에서도 상당부분 신규 분양 물량이 쏟아져나올 것으로 보인다. 하지만 올해보다는 청약에 대한 열기가 뜨거워질 수 있을지는 아직은 단정짓기 어렵다는 게 부동산업계의 중론이다.

이 가운데 주목할 점은 지난해 청약통장 간소화 영향으로 1순위 청약가입자들이 대거 신규 아파트 공급시장에 집중될 것이라는 예상이다. 이미 지난해 가을 분양에서 지역 내 1순위 청약가입자들의 규모를 확인할 수 있었으며 올해에는 1순위 청약가입자들이 늘어날 수 밖에 없다.

더구나 주택담보대출에 대한 규제 강화가 지방에서는 5월부터 적용돼 그 이전까지는 전반적인 주택 매매시장이 영향을 받지 않는다.

이렇다보니 직접적인 영향권 밖에 있는 신규 분양 시장도 상대적으로 투자자들의 심리적인 불안이 확산되지 않는 상반기까지는 어느 정도 안정적으로 유지될 것이라는 전망이 우세하다.

여기에 대형 건설사의 브랜드 아파트의 경우에는 지난해에 이어 청약 성공을 꾸준히 이어나갈 것이라는 전망이 나오는 만큼 당분간 신규 분양시장에 대한 우려는 줄어들 것으로 보인다.

▲차별화와 양극화가 관건=올해 부동산 시장을 이끌어갈 수 있는 키워드는 차별화와 양극화로 손꼽힌다. 상당수 지역 부동산업계에서도 이와 같은 요소가 올해 부동산 시장을 좌지우지 할 것으로 강조하고 있다.

차별화 관점에서 봤을 때 대전을 비롯해 세종, 충남·북지역 각각 개별 지역에서 부동산 물건의 선호도가 확연히 갈린다.

대전을 보더라도 유성구와 서구지역의 특정 부지 중심으로 아직도 지역민들의 선호도가 다른데 이러한 부분에서 무조건 부동산 시장이 위축될 수 있다는 전망을 내놓기가 어렵다는 것.

이와 달리, 양극화 요소 역시 관심대상이다. 여기에 원도심 지역과 신규 개발 지역에 대한 관심이 대조를 이루고 있는 점 역시 양극화를 부추긴다.

정부에서도 원도심 지역 개발 활성화를 지자체를 통해 중점적으로 펼치고 있지만 지난해의 경우에도 부동산 시장 성장세가 1%가량밖에 되지 않았던 만큼 원도심 개발은 현실화단계까지 이르기에는 부족해 오히려 신규 개발지역으로 지역민들의 시선이 쏠리게 된 것.

올해 말에는 대전에서 친수구역 주택 분양이 예상되는 만큼 지역민들은 대전지역 타 지역에서 공급하는 물량에 대한 청약접수보다는 친수구역으로 관심을 집중시켜 오히려 양극화가 심화될 것으로 예상된다.

▲수익형 부동산은 한계 우려=올해 도시형생활주택을 비롯해 주거형오피스텔 등 수익형 부동산은 계륵이 될 수 있다는 전망이 나오고 있다.

최근 이미 입주가 완료된 유성지역 도시형생활주택의 경우, 공실이 상당수 존재하고 있는 것으로 알려져 있다.

상가의 경우에는 도로에 있는 것만 상가가 임대되고 안쪽은 임대가 안될 정도다. 이런 상황으로 봐서는 앞으로 부동산 시장이 더욱 침체기를 걷게 될 소지가 큰 것으로 평가된다.

이렇다보니 지역 부동산전문가들은 사업을 올해 추진하는 데 보다 신중을 기해야 할 필요성을 제기한다.

건설하기만 하면 분양에 성공해왔던 세종지역 역시 업계에서는 더이상의 성공을 거두는 데 한계가 많다는 점을 지적한다.

당초 세종지역 상가시설의 비율은 상당히 낮았다. 또 세종의 경우에는 다른 지역과 달리, 상가가 특정지역에 집중돼 있었다.

현재는 어느 정도 상가시설이 포화상태로 되면서 자칫 일부 동시에 분양되는 주거용 공간에 대한 메리트가 갈수록 떨어질 것이라는 전망이 나온다.

세종지역의 한 부동산전문가는 “전체적으로 상가 비율이 적기 때문에 성공할 확률은 다른 지역보다는 높다”면서 “다만, 주거 규모와 주변 인프라가 상가 개발 속도를 맞춰주는 게 관건인 만큼 투자에도 시기를 잘 살펴야 한다”고 조언했다.

▲정부 정책의 딜레마=정부가 중점적으로 추진하는 것이 도시재생인데 그전에 낙후된 지역을 완전 철거방식이 아닌, 부분 개발방식으로 추진하는 분위기이다.

한마디로 개발할 것은 추진하고 남기고 가꿀 것은 가꾸자는 얘기다.

다만, 이러한 분위기가 부동산 침체와 맞물리면서 진행이 원활하지 못했다.

지속적으로 정부가 신규 분양, 개발을 하면서 한편으로 원도심 살려보려고 하는데 이 부분에 대해 정책 자체가 딜레마에 빠졌다는 지적이 이어진다. 아파트 신규 분양에 대해서는 정부, 지자체, 건설업계 차원에서 조절을 해야 한다는 목소리가 높아진다.

이런 상황에서 현재 대출 규제를 추진하는 상황에 건설사들은 분양을 서둘러 진행할 것으로 예상된다. 당장 수요자들이 청약을 신청하는 등 분양시장에 나서겠지만 2~3년 뒤 준공된 물량이 넘쳐날 경우, 그 피해가 고스란히 국민들에게 돌아올 수 있다는 우려감까지 커지고 있다.

더구나 이후 금리 상승, 가계 부실, 금융권 리스크가 예상돼 향후 미래를 위해 신규 공급물량을 줄여야 한다는 지적이 끊이질 않는다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 “올해에는 충청지역 부동산시장이 큰 변동이 없을 것 같으며 전세 시장 역시 하향 안정화를 되찾을 것으로 보인다”며 “다만, 공급과 수요간 불균형이 갈수록 커진다면 향후 부동산 시장에 커다란 문제들이 발생할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

이경태 기자 biggerthanseoul@