[최충식 경제라운지] 아파트 값은 언제나 오를까

▲최충식 논설실장

지방·5대 광역시의 주택 가격 상승기의 마감을 예고하는 듯한 보도가 꼬리를 물고 나오고 있다. 제자리걸음을 하던 지방 아파트값이 3년 만에 -0.04% 빠졌다는 부동산114의 분석이 대표적이다. 경북(-0.18%)과 충남(-0.09%)의 마이너스 변동률, 작년 4월 이후 지속된 충북(-0.03%)의 하락세도 심상찮다. 천안은 안성, 파주, 김포 한강신도시와 함께 미분양 물량 증가 여파가 또렷하다. 세종은 몇 달간 오르내림을 거듭하다 2월 들어 소폭 상승세로 돌아섰다.

2000년대의 부동산 거품, 그에 앞선 1987년에서 1991년 초의 상승기와 이후 1999년 초까지의 하강기를 참고할 때, 지금은 다분히 가격 조정 국면이다. 다만 거품론에는 이견이 있다. 과거 20년 간 소비자 물가가 매년 4.74% 오르는 동안 주택 평균가격은 4.09% 상승했다. 같은 기간 주가는 79.2%, 국제유가와 금값은 2배 넘게 뛰었다. 부동산 버블은 특정지역을 제외하고는 알게 모르게 과장된 측면이 있다.

이러한 오해는 정보 보유가 한정된 주택 시장의 정보 비대칭성에서 비롯되기도 한다. 이때 신문의 상승 전망 기사는 영향력이 발휘된다. 사실을 말한다면 선행적으로 상승하니까 상승 기사가 나오는 구조다. 양방향의 영향을 주고받으면서도 하락 관련 '신문기사 수'에는 주택 가격이 비교적 영향을 안 받는다는 논문이 있다. '신문기사가 부동산 가격 변동에 미치는 영향'에 관한 연구(백운석, 김진유 등)에서는 이를 그랜저 인과관계(Granger Causality)로 분류하고 있다.

신문기사는 주택 가격의 변화와 유의미한 관계라는 것이다. 실질적 인과관계이기보다는 어느 한 변수가 시차를 두고 다른 변수를 설명하는 의미 있는 변수다. 여기서 잘못하면 역(逆)인과관계의 오류에 빠진다. 마치 범죄가 늘어 경찰 순찰이 늘었는데 경찰관이 많아 범죄가 발생한다고 정반대의 해석을 하는 경우처럼 말이다. 아주 가끔은 중개업소나 시세 조사업체의 거짓 정보나 과대포장의 플레이에 춤추기도 한다.

그렇게 해서 시장 과열에 관한 기사가 증가하면 호가를 높이는 가격상승 행동이 나올 수 있다. 주택 가격에는 다른 변수도 많다. 부동산을 알려면 경기와 소득, 물가, 통화량, 주가, 건설 부문, 산업, 국방, 교통, 국제경제 등의 변수까지 아울러 읽어야 한다. 투자 목적의 소유가 줄어드는 추세도 유념할 대목이다. 단기 전망으로는 20대 총선이 끝나고 5월부터 지방까지 가계대출 심사가 강화되면 매수 심리는 쪼그라들 수밖에 없다. 금리 인상 가능성도 있다.

5대 광역시를 포함한 지방의 아파트 가격 하락의 주된 원인으로 입주 물량 증가를 꼽지만 여러 해석이 가능하다. 한국주택금융공사의 1년 뒤 집값을 묻는 설문조사에서는 10명 중 4명(40.9%)이 상승한다고, 38.8%가 하락한다고 응답하고 있다. 봄 이사철 내내 실수요자들이 지갑을 닫는다면 부동산 시장은 침체될 것이다.

일반적인 시장보다 사이클이 긴 주택시장의 속성을 대입하면 거래절벽이 우리 경제 전반에 끼칠 부정적인 영향을 간과할 수 없다. 연구 결과로는 주택 가격 하락 관련 기사는 가격 변동률과 인과관계가 희박하지만 이것이 안심할 근거는 되지 않는다. 가격 조정은 당분간 이어질 전망이다. 분석이 어떻든 가격 폭락으로 장기침체에 빠질 개연성에 대한 지나친 우려도, 지나친 기대도 금물이라 하겠다.

최충식 논설실장