[최충식 경제라운지] 세종시 불법 전매 어찌하오리까

▲최충식 논설실장

세종시 아파트에서 실증적으로 확인한 것이 있다. 미분양 물량 추이와 아파트 가격 동향의 관계다. 투자자 혹은 투기자들은 미분양을 주택가격의 척도라고 불문율처럼 믿는다. 주택 시장은 물론 다를 때가 많다. 수요가 증가하면 가격이 상승하지만 가격이 상승하면 수요가 상승해 가수요가 발생하기도 한다. 세종시 같은 특별한 시장일수록 더욱 그렇다.

6년 전이었다. 세종 신도시 아파트 첫 분양 때의 반응은 시큰둥했다. 분양률 감소 자체가 주요 기사가 되곤 했다. '세종시 미분양주택 감소율 전국 최고'라는 중도일보 기사(2013년 9월 30일) 게재일이 3년이 채 되지 않았다. 지금 세종시 미분양 물량은 지난해 말 16가구, 올 3월 기준 4가구(국토교통부 집계)가 전부다. 세종 불패 신화의 일등공신은 전체의 70%(나중에는 50%)나 우선 분양을 받은 중앙부처 공무원과 이전기관 종사자들이다.

집값은 이에 힘입어 2년 새에 36%나 뛰었다. 대전과 청주의 시세를 가뿐히 앞질렀다. 지난해만 1만 건 가량의 분양권을 되파는 이른바 전매(轉賣)가 이뤄졌다. 불가피한 사정도 있겠지만 특별공급 제도의 수혜자들은 수천만 원에서 1억원이 넘는 P(프리미엄·웃돈)를 챙기기도 했다. 투기가 우려된다며 세종시 아파트 전매 제한 기간을 1년에서 3년으로 늘렸다. 세종시가 대전과 청주 인구를 흡수한 빨대현상에는 이런 든든한 배경이 있었다. 청주에서만 2014년에서 2015년까지 1만 2259명이 세종으로 빠져나갔다.

고대했던 세종시 건설 효과, 달리 표현해서 수도권 빨대현상 완화의 모습이 아니었다. 1970년대에는 서울시로의 이사 금지법을 만들려는 시도까지 했지만 경제발전의 뒤로 밀렸다. 1992, 1993년의 경기침체와 1997년 IMF 경제위기 등 고비마다 그랬고 지금도 그렇다. 제4차 국토종합계획 수정계획 및 제3차 수도권정비계획 기준상의 수도권인 서울, 인천, 경기는 그 덕에 대한민국 인구를 반분(48%)하고 있다. 지역 생산액의 48.1%, 제조업의 46.9%, 서비스업의 56.3%, 의료기관의 50.4%, 대학의 39.2%, 예금액의 68% 등은 끄떡도 않는다.

공공기관 85%를 차지했던 서울이 4단계에 이르는 세종청사 이주 등으로 완화된 것이 성과라면 성과다. 취득세까지 감면받고 주택법에서 금하는 '아파트 공급질서 교란'이 그래서 더 안타깝다. 주거 정착이 아닌 서울 컴백의 희망버스가 된 통근버스 출퇴근을 택했다. 도시 간 상호작용으로 사람과 물자와 정보가 오가는 기능 지역의 성격은 세종시에 강화되지 못했다. 대전, 충남, 충북의 동질 지역을 넘어선 네트워크 구조에도 진전이 없었다.

공무원 탓만은 아니다. 하지만 공무원 책임이 무겁다. 공공성을 벗어난 사익 추구에 대해 투자와 투기가 종이 한 장 차이라고 봐넘길 수는 없는 사안이다. 다만 이런 사실이 세종시 폄훼 용도로 오남용되지 않아야 한다. 출장비가 연 200억원이라는 세종청사 업무 효율 저하 기사가 또 나온다. 비효율적(inefficient)은 어떠한 효율도 없다는 뜻이 아니다. 비생산적(unproductive)이 아무것도 생산하지 않음이 아니듯 말이다. 초기 비효율은 불가피한 측면이 있다. 정말로 걱정이라면 함께 해소해 나가는 게 도리일 것이다.

다시 필자의 전망을 보태본다. 분양권 시장의 일시 '급랭'은 피할 수 없지만 걱정하는 만큼 장기화되지 않을 것으로 본다. 검찰의 불법 전매 사건 수사가 최대한 신속하게 종결된다는 전제에서다. 국내 주택경기 지표에 빨간불이 켜지고는 있지만 미분양과 아파트 관계지수가 상대적으로 덜 밀접한 곳이 세종시다. 대전 등의 과거 사례를 짚어봐도 역(逆)의 상관관계가 없을 때가 있다. 여러 요인이 작용하지만 아파트에서는 수요와 공급보다 가격이 더 중요한 변수이기 때문이다.

최충식 논설실장