[백운석]전셋값 상승 해법은 임대주택 공급 확대다

[중도시평]백운석 건설·금융팀장

▲ 백운석 건설·금융팀장

요즘 텔레비전이나 신문을 보다보면 세상살이가 참 팍팍하다는 생각이 든다. 뛰는 물가에 치솟는 전셋값까지 안 오르는 게 없다. 서민들의 삶은 그만큼 고달프다.

지난해부터 상승세를 타고 있는 전셋값은 올해에도 고공행진중이다. 특히, 지난 1월 전국의 전셋값은 정부의 '1.13 전월세 안정화대책'에도 불구하고, 2002년 이후 1월 동월대비 가장 높은 0.85%의 상승률을 보였다. 정부는 지난달 '2·11 전월세시장 안정 보완대책'을 추가로 발표했다. 그러나, 올 들어 한 달 간격으로 내놓은 전월세 안정화 대책은 약발(?)을 받지 못하고 있다. 전셋값 상승에 대한 정부의 정확한 진단과 해법 찾기가 아쉽다.

최근의 전셋값 상승 요인으론 민간건설사의 주택공급 물량 감소, 매매거래 침체, 전세의 반전세ㆍ월세 전환, 공공임대주택 감소 등을 들 수 있다. 민간 건설사의 주택 공급물량은 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 급감했다. 국토해양부 통계를 보면, 2007년 39만8000여 가구에 달했던 민간 주택건설 물량은 2009년 21만3000여 가구로 반토막 났다. 부동산경기 침체기를 맞았던 지난해 역시 민간 주택건설 물량은 20만 가구를 밑돌 것으로 추정된다.

대전의 신규 분양물량도 2009년 1만1889가구에서 2010년 3681가구로 69% 줄었다. 민간 건설경기 침체에다, 공공 건설마저 계획 물량을 채우지 못하면서 정부의 연간 40만~50만가구 주택공급 계획에 차질이 예상된다.

매매 거래 침체도 전셋값 상승 원인이 되고 있다. 부동산 경기가 장기침체를 보이면서 매매 수요가 사라졌다. 주택 수요자마저 집값 하락을 우려 전세로 눌러 앉으면서 수급 불균형을 낳고 있다. 집을 사지 않고 부동산시장 상황을 관망하는 대기수요가 급증했기 때문이다.

또, 저금리시대를 맞아 월세 전환이 늘고 있는 것도 전셋값 상승을 부추기고 있다. KB국민은행에 따르면 지난해 말 전국 주택임대시장에서 보증부월세(반전세) 비중은 41.2%로 1년전 39.5%에 비해 높아졌다. 4%대 예금이자보다 높은 이율(평균 월세 전환율 7%)을 노린 월세로의 전환에 가속도가 붙은 것이다.

정부의 안이한 전월세 대책도 전세시장에 대한 불신을 키웠다. '1·13, 2·11 전월세시장 안정화대책'은 소형임대주택 공급과 전세자금 대출지원 확대, 재개발ㆍ재건축 분산을 통한 이주수요 조절 등에 초점이 맞춰졌다. 하지만, 1~2인용 주택공급만으로는 전세난의 핵심인 3~4인 가구의 주거안정을 도모하지 못할 것으로 보인다.

전셋값의 고공행진은 복합적이고 구조적인 변화에 따른 것이어서 해법 찾기는 쉽지 않아 보인다.

천정부지로 뛰는 전셋값을 잡을 해법은 없는 것일까. 결론은 공공임대주택 공급 확대다. 우리나라의 공공임대주택 비중은 OECD국가 수준인 10~35%에 비해 턱없이 낮은 수준이다.

국토해양부 통계에 의하면 2009년 기준 우리나라의 주택 수는 약 1700만 가구, 임대주택은 약 130만 호로 집계됐다. 대전은 총 41만2000 가구 가운데 임대주택은 약 3만 가구로 추정된다. 임대 주택은 전체 주택의 10%를 밑돌고 있다.

자가 점유율이 60% 내외임을 감안하면 약 30%는 전월세인 셈이다. 그런 만큼, 전세난의 근본적 해결을 위해서는 공공이든, 민간이든 임대주택 공급을 확대해야 한다. 그동안 공공 임대주택은 정부와 지자체의 재정 지원과 국민주택기금의 저리대출지원으로 공급됐다. 그러나 공공 임대주택 공급을 주도해왔던 LH의 재정악화로 앞으로 임대주택 확대를 기대하기란 현실적으로 어렵다.

따라서, 이의 대안으로 민간에 의한 임대주택 공급정책이 어떨까 싶다. 전세난 해소와 침체된 민간 건설경기 활성화를 위한 '일석삼조'의 방안이 될 수 있어 건설업계도 반기는 분위기다.

문제는 수익성이다. 정부가 민간의 기업형 임대사업에 일정부분 국민주택기금 지원 등을 통해 수익성을 보장해 준다면 가능할 것으로 건설업계는 보고 있다. 물론, 이를 위해서는 정부의 예산지원이 뒷받침돼야 한다. 85㎡ 기준으로 임대주택 한 가구를 지을 때 1억원 가량의 적자가 발생되기 때문이다. 지금은 불안한 주거생활에 시달리고 있는 전월세자의 주거복지 문제 해소를 위한 정부의 혜안(慧眼)이 필요하다.