[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]경매로 낙찰받은 임야의 활용방안

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

지난해 대전지방법원에서 진행된 임야 경매의 경우 총 1,201건 중 702건이 낙찰되었는데 경쟁률은 2.49명, 낙찰가율은 62.83%를 보였다. 반면에 2021년 1월부터 4월까지는 총 488건이 진행돼 255건이 낙찰되었는데 경쟁률은 3.51명, 낙찰가율은 69.47%를 기록하여 올해 상반기에는 작년보다 경쟁률이나 낙찰가율이 상승했다. 정부의 주택에 대한 규제가 강화되면서 임야에 대한 관심이 점차 늘어나고 있는 상황이라고 보여진다. 그럼에도 불구하고 임야는 다른 부동산에 비하여 경쟁률이나 낙찰가율이 낮아 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다.

그런데 유찰이 많이 되어 저렴하다는 이유로 임야를 낙찰받아 소유권이전등기를 했지만 막상 임야를 활용하려고 하니 각종 법령에 의한 규제사항으로 개발행위 및 토지 활용이 제한되고, 그렇다고 가격이 오르기만을 기다리면서 보유하기에는 여러 가지 경제적 부담이 뒤따른다. 특히 금융권의 대출을 이용한 경우에는 이자 부담도 만만치 않다. 한편 부모로부터 시골에 있는 임야를 상속 또는 증여를 받은 경우 거리가 멀어 관리하기도 어렵고 매수하려고 하는 사람도 거의 없어 활용이나 처분에 애로를 먹는다. 따라서 이를 활용할 방안이나 매각할 방법을 적극적으로 강구할 필요가 있는데, 특히 임야의 매각 방법으로 공·사유림 매수제도를 활용해 볼 수 있다.

공·사유림 매수제도는 법령규제 등으로 개발행위 및 매매가 제한되어 수익자산으로서의 가치가 별로 없다고 판단한 임야를 매각하여 현금화할 수 있는 방법이다. 정부에서는 산림청 지역 관리소를 통하여 산림보전 및 국유림 관리의 효율성 증대를 위하여 보전이 필요하다고 판단되는 개인 소유의 임야를 매입하는 공·사유림 매수제도를 시행하고 있다. 특히 산림청의 매수 제외 산림에 해당하지 않는다면 보전산지, 공익용 산지 등 규제사항이 강하여 가치 상승이 적은 임야일수록 매수 대상이 될 수 있는 확률이 크다. 예를 들면 임야가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역·지구상 농림지역, 자연환경보전지역에 해당하며, 법령제한 사항으로 국립공원 및 공원자연환경지구로 지정되어 있어 자연공원법에 의한 행위규제를 받고 있는 임야의 경우, 법적인 소유권은 임야 소유자에게 남아 있지만 각종 행위규제로 인해 실질적인 사용권은 공원을 관리하는 국립공원관리단에 있으며, 소유권자는 재산세만 납부를 해야 하는 상황에 처해 있다. 또한 임야가 맹지이며 급경사에 위치하고 있어 개발행위가 전혀 안 되는 상황으로 향후 자산가치 상승도 기대하기 어려운 경우가 있다. 이렇게 방치되어 있는 임야의 경우 그 해결방안으로 공·사유림 매수제도를 적극 활용해 볼만 하다. 특히 2년 이상 보유했던 임야를 산림청에 2022년 12월 31일까지 매각을 하면 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면받을 수 있다.

구체적으로 산림청이 매수하는 임야는 국유림 확대 계획지 내에 있는 산림, 국유림에 접해 이어져 있거나 둘러싸여 있는 산림, 임도·사방댐 부지 등 국유림 경영·관리에 필요하다고 인정되는 토지, 국유림 집단화 권역에 있는 산림으로서 일정한 기준에 적합한 산림 등이다. 반면에 저당권 및 지상권 등 사권이 설정되어 있는 산림, 지적공부와 등기부상의 면적이 서로 다르거나 지적공부에 표시된 위치와 실제 위치가 서로 다른 산림, 두 사람 이상 공유의 토지 또는 산림으로서 공유자 모두의 매도승낙이 없는 산림, 소유권 및 저당권 등을 대상으로 소송 절차가 진행 중인 산림, 최근 1년 이내에 소유권이전 등 변동이 있는 산림, 관할 국유림관리소별 기준단가를 초과하는 산림 등은 매수하지 않는다.



매수 대상지는 매수 후 경영계획을 수립하여 5년 이내에 산림경영이 필요한 임지, 임도 계획 등으로 기계장비 및 인력의 접근성이 용이한 임지, 평균 경사도가 30도 이하인 임야, 암석지 또는 석력지가 5% 이하인 임야의 조건을 충족하여야 한다. 한편 2개의 감정평가법인의 평균감정 평가금액으로 매수가격이 산정되는 만큼 시세보다 낮은 금액으로 매각될 수 있다.

다만 한정된 예산에 따라 해당 연초 공고 이후 공·사유림 매수 청구 접수물량이 집중되면 산림청에서는 더 이상 매수를 진행하지 않는다. 즉 1년 단위로 매수계획을 세워 예산을 집행하기에 예산이 소진되면 해당 연도의 매입은 할 수 없기에 1년을 기다려야 한다. 따라서 산림청에서 매년 1월 말까지 홈페이지에 매수계획을 공고하고 있으므로 이를 잘 확인하여야 한다. 그리고 해당 임야가 소재하는 관할 국유림 사무소에 자세한 내용을 확인하고 절차를 진행하면 된다.

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