[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②경매목적물의 하자와 담보책임

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

채무자인 매도인의 경매목적물에 대한 하자담보책임의 내용은 계약의 해제 또는 대금 감액이다. 매수인은 1차로 매도인에 해당하는 채무자에 대하여 계약의 해제 또는 대금 감액을 청구하고, 만약 채무자가 무자력이면 이차적으로 배당받은 채권자에 대하여 대금의 전부 또는 일부의 상환을 청구할 수 있다. 이 경우 채권자는 배당받은 범위 내에서만 책임을 부담한다.

담보책임의 내용으로 계약해제와 관련하여, 판례는 경매절차 진행 중에 경매목적물인 자수기의 중요부품이 대부분 분리·반출됨으로써 자수기가 작동할 수 없게 된 경우 경매목적물의 일부가 멸실되었다고 보아 매수인인 낙찰자의 계약해제 주장을 받아들인 바 있다(대법원 2001. 6. 12. 선고 99다34673 판결). 또한, 판례는 부동산 경매절차에서 매수인이 매각대금을 내고 소유권을 취득한 후 매매 목적물의 권리가 타인에게 속하게 되거나 매매 목적물에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실한 경우(대법원 2017. 4. 19.자 2016그172 결정), 또는 매각대금 납부 후 경락부동산에 관해 가등기에 기한 소유권 이전의 본등기가 경료되어 매수인이 소유권을 상실한 경우(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정)에 매수인은 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다고 하였다.

대금 감액과 관련하여 판례는 매각허가결정의 확정 후 매수대금의 지급기일이 지정되기 전에 낙찰목적물의 일부가 멸실된 경우에, 낙찰자인 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 낙찰대금의 감액신청을 한 경우에는 그 감액결정을 허용하는 것이 상당하다고 하였다(대법원 2005. 3. 29.자 2005마58 결정).

손해배상책임과 관련해서 경매의 경우에는 권리의 하자가 있더라도 손해배상책임은 원칙적으로 생기지 않는다. 본래 경매가 채무자의 의사에 의하지 않은 매매이기 때문이다. 또한 일반담보책임에서 매수인이 선의라면 손해배상이 인정되지만, 경매에서의 담보책임에서는 손해배상이 예외적으로만 인정된다. 즉 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 않았거나 채권자가 그러한 흠결을 알고 있는 경우에만 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

판례는 "선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자인 매수인에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 매수인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다."(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결)라고 하였다.

또한 판례는 "경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다."(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결)라고 하였다.

한편 판례는 경매신청 채권자가 낙찰자인 매수인에게 부담하는 손해배상책임은 반드시 신청채권자의 경매신청행위가 위법한 것임을 전제로 하는 것은 아니지만, 경매절차에서 소유권이전청구권 가등기가 경료된 부동산을 경락받았으나 가등기에 기한 본등기가 경료되지 않은 경우에는 아직 매수인이 그 부동산의 소유권을 상실한 것은 아니므로 이 경우에는 손해배상책임이 성립되지 않는다고 하였다(대법원 1999. 9. 17. 선고 97다54024 판결).

법무법인 올곧음 변호사 신동렬