[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①부동산경매 매각의 불허

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

집행법원은 매각불허가사유가 있다고 인정하는 경우 매각결정기일에 매각불허가결정을 선고한다. 매각불허가결정은 최고가 매수신고인의 신청을 각하하는 재판으로 그 매수신청에 대한 거절의 의사표시 성질을 가지고 있다.

매각불허가결정을 해야 할 경우로 먼저 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때이다. 즉 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 않는다.

다음으로 매각결정기일에 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 없더라도 법원이 직권조사의 결과 민사집행법 제121조에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각불허가결정을 해야 한다.

다만 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때나 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 했을 때의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 않은 때에 한한다. 따라서 매각기일 당시에 존재하였던 최고가매수신고인의 행위능력 또는 부동산취득 자격의 흠이 그 후 매각결정허가 여부의 재판 시까지 법정대리인의 추인이나 법령이 정한 관청의 증명, 인·허가, 예컨대 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권 경매의 어업권 이전의 인가 등으로 말미암아 추후보완된 경우에는 매각불허가결정을 해서는 안 된다.

한편 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가해서는 안 된다. 여기서 각 채권자의 채권이란 경매신청채권자와 그에 우선하는 선순위채권자는 물론이고, 배당요구채권자 중 경매신청인과 동순위로 배당을 받을 자의 채권도 포함한다. 압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자의 채권도 포함된다. 그러나 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않는다. 그러므로 경매신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 때에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다.

과잉매각금지에 관한 민사집행법 제124조는 여러 개의 부동산을 개별매각하는 경우뿐 아니라 일괄매각하는 경우에도 적용된다. 다만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에는 과잉매각금지에 관한 규정은 적용되지 않는다.

과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다. 채무자가 지정권을 행사하지 않은 때에는 여러 사정을 고려하여 법원은 자유재량에 의하여 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있다(대법원 1966. 10. 10.자 66마891 결정).

과잉매각의 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 그 결정에 의하여 불이익을 입는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다. 채무자의 적법한 지정권행사가 있었는데 집행법원이 이를 무시하고 매각허가를 한 경우라든가, 과잉매각의 금지를 부당하게 적용하여 매각을 허가하지 않은 경우에 채무자 또는 채권자 및 매수신고인 등이 각 그 결정에 대하여 즉시항고할 수 있다. 다만 과잉매각 금지규정에 위반하여 매각을 허가하였을 경우에는 항고 이유가 되나, 항고법원이 직권으로 조사할 사항은 아니다(대법원 1978. 4. 20.자 78마45 전원합의체 결정).

마지막으로 매각기일 종료 후 매각허가결정 선고 전에 집행법원에 민사집행법 제49조 제2호 소정의 집행정지결정 정본이 제출된 경우에는 매각불허가결정을 해야 한다. 채무자회생법 제44조의 중지 명령 서류가 제출된 경우도 같다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬