[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②부동산경매 매각의 불허

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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부동산의 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 있는 경우에는 매각의 불허가 사유가 된다. 부동산의 현저한 훼손뿐 아니라 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 중대한 권리 관계의 변동이 매각절차 진행 중에 발생하는 경우도 마찬가지이다.

먼저 매수가격을 신고하기 전에 부동산에 현저한 훼손이 생긴 경우이다. 매수가격을 신고하기 전에 부동산에 현저한 훼손이 생긴 경우에는 법원은 다시 평가한 다음 최저매각가격을 변경해 매각 한다. 만일 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 한 경우에는 매각불허가사유에 해당하므로, 법원은 직권으로 매각불허가결정을 해야 하고, 그렇지 않으면 매각허가에 대한 이의 사유가 된다.

또 매각허가결정 후라도 아직 확정 전이면 매수인은 즉시항고를 제기하여 집행법원 스스로 경정에 의하거나 항고법원의 취소 결정에 따라 구제받을 수 있다. 물론 매수가격 신고 전에 부동산의 현저한 훼손이 발생한 경우라 하더라도 매각허가결정의 확정 후에 그 사실이 밝혀지면 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

다음으로 매수가격 신고 후에 부동산에 현저한 훼손 등이 생긴 경우이다. 즉 매수가격의 신고 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우, ①매각허가결정 전이면 최고가매수신고인은 집행법원에 대하여 매각불허가결정을 신청할 수 있고 ②매각허가결정 확정 전에는 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의 신청을 하거나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있으며 ③매각허가결정 확정 후 대금을 낼 때까지는 매수인은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

현저한 훼손이어야 하므로 그 손상 정도가 경미한 경우에는 위와 같은 신청을 할 수 없다. 훼손이 경미한지 여부는 사회적 내지 경제적 견지에서 평가될 성질의 것이다. 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 부동산의 교환가치가 감손된 때에는 민사집행법 제121조 6호, 제127조의 규정이 적용되고, 부동산의 훼손이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에도 마찬가지이다(대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정).

매각허가결정이 확정되기 전에 매각허가결정취소신청이 들어온 경우 실무는 특별한 사정이 없으면 매각허가결정에 대한 즉시항고로 보아 처리한다. 매각허가결정취소신청에는 집행정지의 효력이 없는 반면, 매각허가결정에 대한 즉시항고에는 항고보증금 납부의 부담이 있지만, 사실상 정지효가 있어, 신청인에게 유리하기 때문이다.

최고가매수신고인 등으로부터 매각허가에 대한 이의가 있으면 법원은 사실을 조사하여 그 신청이 정당하다고 인정되면, 그 신청내용에 따라 매각불허가결정을 하고, 그 신청이 이유 없는 때에는 이에 응답할 필요는 없으며, 매각허가의 결정을 선고하면 된다. 조사결과 훼손의 정도가 심하여 부동산으로서의 경매가 불가능하다고 인정되면, 민사집행법 제96조 제1항에 따라 직권으로 매각절차를 취소한다. 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동에 의해 매각불허가결정을 하여 새 매각기일을 열게 된 때에는 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다.

매각허가결정 단계에서 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리 관계의 변동을 간과하여 매각허가결정이 되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 경우에는, 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 그 결과 매각허가결정을 취소한 경우에는 그 훼손의 정도에 따라 재평가 후 최저매각가격을 새로 정하여 새 매각을 진행하거나, 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 잃은 때에는 경매절차를 취소하고 경매개시결정기입등기를 말소하도록 촉탁한다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬