[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]③부동산경매 매각의 불허

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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매각허가결정 단계에서 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동을 간과하여 매각허가결정이 확정된 경우에는, 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

부동산의 현저한 훼손은 직접적인 물리적인 손상을, 중대한 권리관계의 변동은 가치적인 손상을 가리킨다. 예를 들면 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 매수인은 중대한 권리관계의 변동을 이유로 매각허가결정 취소신청을 할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

판례는 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없고(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정), 따라서 이는 매각허가결정 취소 사유인 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동이 있는 경우 해당한다고 하였다(대법원 2011. 9. 29.자 2011마1420 결정 등 참조).

그 밖에도 목적부동산에 관한 권리의 취득이나 가처분 집행으로 매각에 의하여 효력을 잃지 않는 것이 있음에도 물건명세서에 기재되지 않은 경우, 목적부동산에 대한 법정지상권 성립 여부에 관한 물건명세서의 기재가 잘못된 경우 등을 들 수 있다.



한편 훼손 등의 정도는 경미해서는 안 된다. 경미한 경우에는 민법의 담보책임의 규정에 의한다. 민사집행법 제127조 제1항은 직접적으로는 매수신청 후 훼손 등을 예정하고 있음이 문언상 명백하지만, 종전부터 존재하던 훼손 등이 매수신청 후 명확하게 된 경우에도, 그것이 최저매각가격의 결정이나 매각물건명세서의 기재에 반영되지 않았다면, 유추적용될 수 있다(대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정).

물론 매각허가결정을 취소하기 위해서는 매수인에게 귀책사유가 없어야 한다. 가령 매각허가결정 확정 후 유치권 신고가 되었고, 매수인도 그 후에야 유치권 주장 사실을 알게 된 경우에는 귀책사유가 없다고 할 수 있다(대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정). 최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가사유가 없는 한 법원은 매각허가결정을 하지 않으면 안 된다.

재매각명령 이후에도 매수인이 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있는지 여부와 관련하여, 판례는 "민사집행법 제127조 제1항, 제121조 제6호의 취지는 매수인에게 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있도록 허용함으로써 매수인의 불이익을 구제하려는 데 있는 점, 민사집행법 제138조 제1항에 의하면 재매각명령이 나면 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되는 점, 민사집행법 제138조 제3항의 취지는 재매각절차가 전 매수인의 대금지급의무 불이행에 기인하는 것이어서 전 매수인이 법정의 대금 등을 완전히 지급하려고 하는 이상 구태여 번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 최초의 매각절차를 되살려서 그 대금 등을 수령하는 것이 경매의 목적에 합당하다는 데에 있는 점 등을 종합하여 보면, 매수인은 재매각명령이 난 이후에는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다."(대법원 2009. 5. 6.자 2008마1270 결정)라고 판시하였다.

매각허가결정취소는 매각허가결정 확정 후 대금을 낼 때까지 할 수 있으므로, 매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 매각대금 감액신청을 하거나 집행절차 밖에서 담보책임을 묻는 것은 별론, 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다. 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬