한국무역협회 대전세종충남전문무역상담센터 전문위원·이승현 山君(산군)법률사무소 변호사

최근 6·17 부동산대책에서 이른바 갭투자 차단을 위해 대전 청주 등이 규제지역으로 추가 지정된 상황에서 알 수 있듯이, 현재 대전 아파트 가격은 단기간에 급격히 상승했다. 그래서인지 몰라도 요즘 아파트 매매계약 해제와 관련한 법률상담을 몇 차례 했다.

일반적인 부동산 매매계약서는 계약해제에 관해 다음과 같이 정하고 있습니다.

'계약의 해제'. 매수인이 매도인에게 중도금을 주기 전까지는 매도인은 매수인에게 계약금 2배를 주고 이 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

매도인 또는 매수인이 계약에 따른 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 채무를 이행하지 않은 당사자에게 이행을 촉구한 후 이 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 채무를 이행하지 않은 당사자는 상대방에게 발생한 손해를 배상해야 한다. 다만, 손해배상액을 따로 정하는 경우 그에 따른다.

위 '계약 해제' 1항과 관련된 법률은 민법 제565조이며, '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.'라고 정하고 있다.

즉 매매 당시 교부된 계약금은 당사자 중 일방이 상대방 의사와 관계없이 자유로이 매매계약을 해제할 수 있는 해약금으로 기능한다. 위 해약금에 의한 해제는 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때'까지 가능한데, 중도금을 교부한 때가 당사자의 일방이 이행에 착수한 시점이다.

따라서 부동산 거래를 하며 당사자 일방이 임의로 계약을 해제하는 것을 막기 위해서는 적절한 계약금을 정하거나 적시에 중도금을 지급하는 계약서를 작성하는 등의 방법을 취해야 한다.

'계약의 해제' 2항과 관련된 법률은 민법 제551조이며, 계약 해지 또는 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정하고 있다.

즉 매도인이 부동산을 인도하지 않거나 매수인이 대금을 지급하지 않는 등 채무불이행이 발생하면 당사자는 채무불이행한 상대방과의 계약을 해제하고, 손해배상을 구할 수 있다. 다만 실제 소송 등을 통해 상대방에게 자신의 손해를 구할 때는 구체적으로 손해배상액을 특정해야 하는데, 쉽지 않은 경우가 많다. 따라서 위 계약의 해제 2항 단서에서 손해배상액을 당사자들이 따로 정할 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 손해배상액 예정에 관해서는 민법 제398조의 규율을 받기 때문에 소송 등을 통한 다툼이 있는 경우 법원은 부당히 과다함을 이유로 적당히 감액할 수 있다.

그리고 아래 판례에서 살피듯이, 매도인이 부동산을 인도하지 않는 경우 매수인이 잔금을 지급해야 부동산의 인도를 구하며 지체에 따른 손해배상을 구할 수 있음에 주의를 해야 한다.

민법 제587조에 의하면, 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급해야 한다고 규정하고 있다. 이는 매매당사자 사이의 형평을 꾀하기 위해 매매목적물이 인도되지 아니하더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후의 과실은 매수인에게 귀속되지만, 매매목적물이 인도되지 아니하고 또한 매수인이 대금을 완제하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체가 있더라도 과실은 매도인에게 귀속되는 것이므로(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결 참조) 매수인은 인도의무의 지체로 인한 손해배상금의 지급을 구할 수 없다고 할 것이다(대법원 2004. 4. 24. 선고 2004다8210).