최린아 변호사

이번 '임대차 3법' 개정은 지난 1989년 임대차 보장 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 이후 임대보장 기간을 4년으로 연장한 것으로 서민 주거 안정을 위한 의미있는 제도 개선이다.

그럼에도 최근 빠르게 상승하는 집값, 예상치 못하게 전·월세 가격에 미치는 영향 등으로 집주인들뿐만 아니라 내집 마련을 준비 중인 세입자들도 불만을 토로하고, 다소 갑작스러운 법 개정과 시행으로 법 해석에 관해서도 의견이 분분하다.

이에 임대차 3법에 대한 개관과 분쟁 사례에 대해 얘기해보려 한다.

Q.시행 전후, 무엇이 어떻게 달라진 건가요?

A. 기존 주택임대차보호법 상 세입자(임차인)는 최대 2년까지만 임대차 기간을 보장받을 수 있었다. 차임(월세), 보증금 증액청구의 제한 조항 역시 계약 존속 중 증액을 요구하는 경우에만 적용되는 것이었기에 세입자가 계약 만기를 앞두고 재계약을 원하는 경우 집주인(임대인)이 요구하는 대로 보증금, 월세를 인상해줘야 했다.

7월 31일 이른바 '임대차 3법(개정 주택임대차보호법)'이 시행되면서 세입자에게 1회의 계약갱신요구권이 보장됐고 계약갱신요구에 따라 계약이 갱신되는 경우 월세(차임)이나 보증금의 증액은 5% 이내에서만 가능하다.

즉, 집주인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 정당한 사유가 인정되지 않는 한 세입자는 기존에 보장되던 2년에 갱신요구를 통한 2년을 더하여 최대 4년까지, 기존 차임과 보증금의 최대 105% 이내로 증액된 범위 내의 주거비용으로 계속 거주할 수 있는 것이다.

예외적으로 세입자가 2기의 차임액(예를 들어 2개월분의 월세)을 연체하는 등 세입자에게 일정한 과실이 있거나 재건축으로 인한 멸실 등 객관적으로 보아 임대차를 계속할 수 없는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있다.

집주인(부모, 자녀 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에도 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 만약 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 2년의 기간 내에 제3 자에게 주택을 임대하였다면 집주인은 갱신거절로 인하여 세입자가 입은 손해를 배상해야 한다.

Q.(임차인 입장에서) 2년의 임대차 계약 기간 만기가 2020년 8월 20일이며, 2020년 6월 말경 집주인과 이미 월세를 10% 인상해 계약하기로 합의를 했다. 집주인에게 임대차 3법에 따라 월세를 5%만 인상할 것을 요구할 수 있을까?

A. 임대차 3법의 시행일시는 7월 31일이며, 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시기는 계약 기간이 끝나기 1개월 전까지다(단, 올해 12월 10일부터는 임대차기간 종료 2개월 전까지 행사해야 함에 유의).

따라서 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 계약 만기일은 8월 31일 이후이므로 위 사례의 경우 임대차 3법에 따르더라도 세입자에게 계약갱신요구권이 인정되지 않는다.

계약갱신 시 월세나 보증금 증액을 5% 이내로 제한하는 규정 역시 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차에 대해 적용되는 것이므로 위 사례의 경우 세입자는 집주인에게 월세 인상액을 감액해 달라고 할 수 없을 것으로 보인다.

Q.- (임대인 입장에서) 2년의 임대차 계약 만기가 2020. 9월 15일이며, 2020. 5월 15일 임차인에게 계약갱신 거절의 의사표시를 했고, 2020. 6월 15일 목적 주택에 관한 매매계약을 체결해 2020. 9월 15일 잔금을 받고 소유권을 이전할 예정이다. 매수인은 실거주 목적이라고 한다. 이런 경우 계약갱신 거절이 가능한가?

A.집주인은 기존 주택임대차보호법에 따라 임대차기간이 끝나기 4개월 전 세입자에게 유효하게 갱신 거절을 통지했고, 제 3자와 매매계약을 체결했다.

임대차 3법 부칙 제2조 제1항에 따르면 세입자의 갱신요구권은 임대차 3법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용되므로, 문언적으로만 해석한다면 집주인은 세입자의 계약갱신요구를 거절하기 어려워 보인다.

그러나 같은 법 부칙 제2조 제2항은 "이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3 자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다"고 정하고 있고, 이는 기존 주택임대차보호법에 따라 집주인이 계약갱신을 거절하고 제3 자와 새로운 법률관계를 맺은 경우에는 그 법적 안정성, 즉 새로운 세입자의 신뢰보호를 우선하기 위함인바, 위 사례의 경우에도 집주인과 새로이 법률관계를 맺은 매수인의 신뢰가 보호되어야 할 필요가 있다.

따라서 이러한 경우 같은 법 제6조의3 제9호에서 정한 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다고 보아 집주인은 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있을 것으로 판단된다.

/최린아 에이원법률사무소 변호사

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