'경매 유치권' 함정인가… 기회인가

유가증권 점유인 채무자 변제 강제하는 '법정담보물' 허위행사·권리신고 등 입찰자 부담… 유찰 반복되기도

일반상가, 신축 아파트 공사가 중단되고 경매가 진행되는 물건 중 흔하게 볼 수 있는 문구가 ‘유치권’이다.

유치권의 사전적 정의는 물건이나 유가증권에 관해 채권을 갖고 있는 자가 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

자칫 아무것도 모른 체 경매진행 시 유치권이 있는 물건을 낙찰받을 경우 낭패를 볼 수 있다.

반면 경매 진행 시 유치권으로 유찰을 반복해 가격을 낮추려는 목적으로 사용되기도 해 정확한 진단과 판단이 필요한 것이 유치권이다. 문태현 노은재테크경매학원장의 도움말로 유치권의 정의와 효력, 허위유치권 해결방법에 대해서 살펴본자. <편집자 주>


▲유치권이란=타인의 물건(동산, 부동산)이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대해 생긴 채권이 변제가 있는 경우에 사용하게 된다.

물건을 점유한 자는 채권 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권이다.

사례로 부동산에서 건물을 건축한 건축업자가 공사대금을 받지 못하자 그 공사대금을 지급받을 때까지 그 물건을 점유하면서 비워 주지 않는 경우다.

그런데 유치권은 어느 누구(소유자, 매수인, 낙찰자)에게나 주장할 수 있다.

이에 따라서 그 부동산을 낙찰받은 낙찰자는 유치권자가 주장하는 금액을 물어 줘야만 부동산을 넘겨받아 사용할 수 있다.

▲유치권의 효력=유치권의 핵심요건으로 유치권자의 점유는 유치권의 성립요건일 뿐이 아니라 존속요건이다.

유치권자가 점유의 효력을 잃으면 유치권도 소멸하게 된다. 이때 점유는 간접점유라 해도 무방하지만 점유가 불법행위가 아니어야 유효하다.

유치권은 목적물의 인도를 거절해 채무자의 변제를 간접으로 강제하는 것이 목적이다. 유치한다는 것은 그 목적물의 점유를 계속해서 그 인도를 거절하는 것이다. 따라서 유치권자는 건축물에 대한 공사비를 소유자가 상환할 때까지 계속해서 건축물에 거주하면서 명도를 거절할 수 있다.

또 유치권은 물권으로써 제 삼자에게 대항할 수 있다. 건물 소유자가 그 건축물을 제 삼자에게 매각한 후에도 제 삼자에 대해 유치권을 행사할 수 있게 된다. 이외 유치권자는 유치물에서 생기는 과실을 취득해 타 채권자에 우선으로 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.

▲유치권 주장의 가능한 유무=건물의 공사비용(기초공사, 벽체공사, 신축공사 등), 필요비(지붕수리 등), 유익비(지붕개량 등) 등이다.

반면 유치권 주장이 불가능한 경우는 점포 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 비용(간판, 실내장식, 특수장치, 내부구조 변경, 조명, 난방설비 등)은 유치권이 불가하다. 또 권리금 반환 청구권 등도 유치권 주장이 불가능하다.

▲유치권 신고에 대한 법원조치=유치권이 신고 되면 경매법원은 사건집행기록 및 대법원 경매 정보 사이트에 '유치권 신고 있음 - 성립 여부 불분명'이라고 표시한다.

이는 입찰자에게 경각심을 심어주려는 것이다.

유치권 신고금액은 통상 수천만원에서 수억원에 달하기 때문에 일반인들이 지레 겁을 먹고 쳐다보지 않는 경우가 흔하다. 이는 유치권이 성립된다면 낙찰자는 낙찰 금액 이외에 추가로 유치권 금액을 인수 부담해야 하기 때문이다.

▲경매법원 유치권신고 실태=법원경매 물건 중 유치권이 신고 된 경우 일반물건에 비해 2~3회 유찰되는 등 상대적으로 입찰자도 적고 가격도 저가로 낙찰되는 경우가 많다.

하지만 법원에 유치권이 신고된 물건 중 실제 유치권이 성립되지 않는 경우도 흔하게 찾아볼 수 있게 된다. 허위유치권 행사, 권리신고는 입찰자에게 유치권에 대한 부담을 느끼게 해 유찰이 반복되게 하기도 한다.

이는 유치권을 행사하는 자와 밀접한 이해관계인이 해당 물건을 상대적으로 저렴하게 낙찰받고자 하는 데 목적이 있는 것으로 판단된다.

▲허위유치권 해결방법=허위유치권 해결 방법으로는 인도명령, 점유이전금지 가처분, 강제집행 등이 있다.

유치권 부존재확인소송, 손해배상청구소송, 입찰방해죄(형사) 등도 있다.

문태현 원장은 “유치권은 복잡하고 어려워 보이지만 유치권이 신고된 물건에 도전하기는 남다른 투자수익을 얻는 방법이 될 수도 있다”며 “다만 철저한 권리분석, 물건분석과 현장에서 문제를 해결하는 능력, 상황판단과 대처능력을 갖춰야 한다”고 밝혔다. /조성수 기자 joseongsu@